Xu hướng dòng tiền bất động sản khi Metro và TOD tăng tốc

Sau nhiều chu kỳ biến động, nhà đầu tư ngày càng chọn lọc hơn. Thay vì tìm kiếm những điểm tăng nóng mang tính thời điểm, dòng vốn đang dịch chuyển về các khu vực có khả năng hình thành cực tăng trưởng mới, nơi hạ tầng không chỉ tạo kết nối, mà còn tái cấu trúc không gian đô thị, kéo theo dân cư, thương mại và dòng tiền phát triển dài hạn.

Hạ tầng – nền tảng của chu kỳ tăng trưởng mới

Không phải mọi hạ tầng đều tạo ra một chu kỳ tăng giá. Nếu các tuyến giao thông đơn lẻ chủ yếu giúp rút ngắn thời gian di chuyển và cải thiện kết nối, thì TOD – Metro – Vành đai lại là một cấu trúc khác. Đây không đơn thuần là hạ tầng giao thông, mà là hệ trục chiến lược có khả năng mở rộng biên độ phát triển đô thị, hình thành các trung tâm mới và tái định hình quỹ đạo tăng trưởng của toàn khu vực.

Các trục Metro kết nối giao thông, nhưng TOD mới là yếu tố kéo theo sự hình thành đô thị. Khi Metro, vành đai và các hạ tầng chiến lược vận hành đồng bộ, giá trị tạo ra không chỉ đến từ việc đi lại thuận tiện hơn, mà đến từ sự xuất hiện của một cấu trúc đô thị mới, nơi dân cư dịch chuyển, thương mại hình thành và hệ sinh thái sống bắt đầu phát triển.

Không phải nơi nào cũng đủ điều kiện hình thành đô thị xoay quanh giao thông công cộng. Vì vậy, những khu vực nằm trong lõi TOD thường sở hữu dư địa tăng trưởng lớn hơn, bởi giá trị không chỉ được tạo ra từ hạ tầng, mà từ cả một chu kỳ phát triển mới đang bắt đầu. Theo đó, dòng tiền thường đi về nơi quỹ đạo tăng trưởng vừa hình thành.

Chu kỳ tăng trưởng mới của Dĩ An

Thị trường từng chứng kiến một chu kỳ tăng trưởng mạnh tại quận 9 cũ giai đoạn 2015 – 2021, khi Metro số 1, Xa lộ Hà Nội mở rộng và Khu Công nghệ cao TPHCM hình thành. Từ một khu vực vùng ven, quận 9 nhanh chóng trở thành cực tăng trưởng mới của khu Đông, kéo theo sự dịch chuyển của dân cư, hạ tầng và dòng vốn đầu tư.

Theo CBRE Việt Nam, nhiều dự án nằm dọc tuyến Metro ghi nhận mức tăng giá 1,5 – 3 lần sau quá trình hạ tầng phát triển. Biên độ tăng trưởng lớn nhất thường xuất hiện ở giai đoạn cấu trúc tăng trưởng bắt đầu hình thành, khi mặt bằng giá mới vẫn chưa được xác lập. Đó cũng là thời điểm dòng tiền thường đi trước một nhịp để đón đầu chu kỳ mới.

Ở thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng Dĩ An đang sở hữu những điều kiện tương đồng với quận 9 trước đây. Không chỉ hưởng lợi từ Metro Suối Tiên – Tân Vạn và Vành đai 3 TPHCM, khu vực này còn nằm trong trục kết nối chiến lược với Thủ Đức cũ, trung tâm phát triển của khu Đông.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tại Thủ Đức dần thiết lập vùng neo cao, dư địa tăng trưởng cũng không còn quá lớn như giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển. Trong khi đó, Dĩ An vẫn duy trì mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn đáng kể dù cùng hưởng lợi từ hệ hạ tầng chiến lược.

Khoảng chênh lệch này không đơn thuần phản ánh khác biệt về giá, mà còn cho thấy hai giai đoạn phát triển khác nhau của thị trường: một bên đã bước vào chu kỳ xác lập giá trị, trong khi bên còn lại vẫn đang ở giai đoạn hình thành cực tăng trưởng mới.

Chính sách tài chính – đòn bẩy hút dòng tiền

Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng ưu tiên các tài sản sở hữu hạ tầng hiện hữu, khả năng khai thác thực tế và chính sách tài chính an toàn, những dự án nằm trong lõi TOD đang trở thành điểm đến của thị trường.

Nổi bật trong số đó là The Aspira, dự án tọa lạc tại cửa ngõ Thủ Đức – Dĩ An, nằm trong lõi TOD quy mô 18,8ha, kết nối Metro số 1 Suối Tiên – Tân Vạn cùng hạ tầng Vành đai 3 TPHCM. Dự án đồng thời đạt chứng chỉ công trình xanh quốc tế EDGE do IFC chứng nhận, tiêu chuẩn đang được nhóm khách hàng trẻ và người mua ở thực quan tâm xu hướng sống bền vững.

Không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng chiến lược, The Aspira còn gia tăng sức hút nhờ chính sách tài chính được thiết kế theo hướng tối ưu dòng tiền. Dự án hiện áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất lên đến 36 tháng cùng chính sách ân hạn gốc đến 6 năm cùng chương trình cam kết hỗ trợ cho thuê lên đến 96 triệu đồng/12 tháng giúp khách hàng chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn và giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu sở hữu.

Khách hàng hiện có thể tiếp cận sản phẩm với mức thanh toán dự kiến chỉ từ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng theo phương thức không vay, mức được đánh giá cạnh tranh so với mặt bằng giá khu vực giáp ranh Thủ Đức.

Bên cạnh đó, đặc quyền booking (đặt chỗ) “X3 giá trị” từ 25 triệu đồng tiếp tục gia tăng lợi thế cho khách hàng mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung dài hạn đang tìm kiếm những sản phẩm vừa có khả năng khai thác thực tế, vừa giữ dòng tiền ổn định trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Theo giới chuyên gia, trong chu kỳ phục hồi mới của thị trường, những dự án hội tụ đồng thời lợi thế hạ tầng hiện hữu, khả năng khai thác ở thực và chính sách tài chính linh hoạt sẽ duy trì sức hút bền vững.