Có lãi vẫn khó bán, nhà đầu tư căn hộ ở TPHCM rơi vào thế mắc kẹt

Tiếc 50 triệu đồng rồi bỏ lỡ cơ hội bán nhà

Nửa năm qua, bà H.N (phường Phước Long, TPHCM) liên tục rao bán căn hộ nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Có thời điểm một khách hàng đồng ý chốt giá 3,5 tỷ đồng. Nghĩ rằng thị trường còn dư địa tăng, bà quyết định giữ lại với kỳ vọng gia tăng thêm 50 triệu đồng lợi nhuận, bán ra với mức 3,55 tỷ đồng.

Thế nhưng sau thời gian dài vắng khách, bà H.N chấp nhận quay về bán đúng mức giá 3,5 tỷ đồng thì vị khách cũ đã bỏ đi, còn những người mua mới cũng không mặn mà. Căn hộ vẫn nằm đó, trong khi áp lực bán nhanh để trả lãi ngân hàng ngày một lớn.

Câu chuyện của bà H.N cũng phản ánh thực trạng chung trên thị trường căn hộ thứ cấp hiện nay. Nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng bán chốt lời nhưng nay phải liên tục hạ kỳ vọng lợi nhuận, song việc tìm người mua vẫn không hề dễ dàng.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy nhiều nhà đầu tư không bán cắt lỗ nhưng đã buộc phải điều chỉnh đáng kể kỳ vọng lợi nhuận. Sau 2-3 năm mua nhà, khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, chi phí vay tăng mạnh khiến dòng tiền trở nên căng thẳng, buộc họ phải đưa tài sản ra thị trường. Đối với những căn hộ diện tích lớn hoặc tổng giá trị cao, việc tìm khách còn khó khăn hơn do thanh khoản thấp.

Báo cáo của DKRA Consulting chỉ ra mặt bằng giá bán căn hộ thứ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận trong quý II giảm phổ biến 2-6% so với quý trước. Thanh khoản cũng sụt giảm đáng kể so với đầu năm. Áp lực bán tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cần nhanh chóng thu hồi vốn để giảm dư nợ và chi phí lãi vay.

Tình hình này cũng được CBRE Việt Nam ghi nhận. Giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM trong quý II đạt trung bình khoảng 62 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 2% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại rõ rệt. Nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, thay vì tăng mạnh như trước. Mức tăng nổi bật chủ yếu ghi nhận tại Dĩ An và một số khu vực thuộc quận 2, quận 9 cũ, khu Nam nhờ kỳ vọng vào hạ tầng giao thông.

Nhà đầu tư phải liên tục hạ kỳ vọng lợi nhuận

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết từ quý đầu năm và rõ nét hơn trong quý II, tốc độ tăng giá trên thị trường căn hộ thứ cấp đã chậm lại đáng kể.

Theo bà, nhiều nhà đầu tư vẫn muốn bán lại căn hộ với mức lợi nhuận như giai đoạn trước nhưng thực tế thị trường không còn thuận lợi. Để có thể giao dịch, họ phải liên tục điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn. “Thậm chí tại một số khu vực, mức lợi nhuận sau khi điều chỉnh chỉ còn tương đương lãi suất tiền gửi ngân hàng”, bà Dung cho biết.

Theo chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên đến từ mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, làm gia tăng chi phí nắm giữ tài sản. Bên cạnh đó, bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động cũng khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Một yếu tố khác là mặt bằng giá căn hộ thứ cấp hiện vẫn neo ở mức cao, phổ biến khoảng 90-110 triệu đồng/m2 ở nhiều dự án. Trong khi đó, trên thị trường sơ cấp, người mua có nhiều lựa chọn mới với mức giá khoảng 70-80 triệu đồng/m2, thậm chí khoảng 60 triệu đồng/m2 nếu chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm. Từ đó, người mua ở thực có xu hướng chuyển sang lựa chọn sản phẩm sơ cấp, làm giảm sức hấp dẫn của thị trường thứ cấp nếu giá bán vẫn duy trì ở mức cao.

Ngoài yếu tố giá, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông cũng đang làm thay đổi xu hướng lựa chọn của người mua nhà. Nếu trước đây nhiều người e ngại các khu vực xa trung tâm do kết nối giao thông hạn chế, thì từ năm 2025 đến nay, hàng loạt dự án đầu tư công được đẩy nhanh tiến độ đã mở rộng phạm vi lựa chọn. Đơn cử, dự án mở rộng Quốc lộ 13 sau nhiều năm chậm triển khai đã chính thức được thực hiện, tạo động lực cho khu vực Bình Dương (cũ) phát triển nhờ lợi thế quỹ đất lớn.

Theo chuyên gia, khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, người mua để ở sẽ có thêm nhiều lựa chọn tại các khu vực có mức giá hợp lý hơn, thay vì phải chấp nhận mua căn hộ thứ cấp với giá cao tại khu vực trung tâm.

Đơn vị này cũng ghi nhận trong quý II, giá căn hộ thứ cấp bình quân vẫn tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này đã thấp hơn đáng kể so với quý I, thời điểm tốc độ tăng đạt khoảng 32%.

Diễn biến trên cho thấy giá căn hộ thứ cấp vẫn chưa giảm mạnh, nhưng đà tăng đã chững lại. Ở những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng như Dĩ An hay khu Đông TPHCM, giá vẫn tăng tốt hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, tại nhiều khu vực khác, giá gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ khi các nhà đầu tư chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận để sớm tìm được người mua.