Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi chung cư hết hạn sử dụng

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trước khi trình Chính phủ, báo cáo Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng và việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Chủ căn hộ có thể góp vốn xây dựng lại chung cư

Dự thảo xác định quyền sở hữu căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được hình thành từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu. Quyền này sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn nhưng thuộc trường hợp bắt buộc phá dỡ.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thông tin về thời hạn phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế và tính từ thời điểm toàn bộ công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuất hiện tình trạng hư hỏng, nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Kết quả kiểm định sẽ là căn cứ để cơ quan chức năng quyết định gia hạn thời gian sử dụng hoặc yêu cầu phá dỡ. Danh mục các chung cư hết thời hạn, không còn đủ điều kiện tiếp tục khai thác cũng phải được công bố.

Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, dự thảo bổ sung một số trường hợp bắt buộc phá dỡ như công trình hư hỏng nghiêm trọng do cháy, nổ, thiên tai; kết cấu chính xuất hiện nguy cơ sập đổ; công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn cho người sử dụng.

Nếu chung cư phải phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung để tự tổ chức cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí.

Mức đóng góp được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp các chủ sở hữu không tham gia góp vốn, khu đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Người sở hữu căn hộ khi đó được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Dự thảo cũng đề xuất tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch phát triển nhà ở và được phép tiếp tục xây dựng nhà chung cư.

Nếu khu đất không còn chức năng xây dựng chung cư, người sở hữu căn hộ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Bộ Xây dựng cho rằng việc quy định cụ thể thời hạn sử dụng và quyền sở hữu sẽ tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, kiểm định và xử lý chung cư xuống cấp. Đây cũng là vấn đề đặt ra khi nhiều khu tập thể, chung cư cũ đã hết niên hạn nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp vướng mắc.

HoREA đề nghị tách tuổi thọ công trình với quyền sở hữu

Góp ý dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị không quy định chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phân biệt rõ thời hạn tồn tại của công trình với quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài. Việc sở hữu có thời hạn chỉ nên áp dụng trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc công trình được xây dựng trên đất có thời hạn.

HoREA cũng đề nghị bỏ quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi hết niên hạn hoặc bị phá dỡ. Thay vào đó, khi công trình không còn tồn tại, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được xác định là không còn giá trị pháp lý.

Theo hiệp hội, cách thể hiện này phù hợp hơn với Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời không làm phát sinh cách hiểu quyền sở hữu tài sản của người dân tự động bị chấm dứt theo tuổi thọ công trình.

HoREA cho rằng căn hộ là tài sản có giá trị lớn. Việc giới hạn quyền sở hữu theo thời hạn sử dụng chung cư có thể tạo tâm lý lo ngại, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và làm giảm sức hút của phân khúc căn hộ.

Hiệp hội cũng dẫn lại quá trình thảo luận Luật Nhà ở năm 2023, khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Thay vì giới hạn quyền sở hữu, cơ quan này đề nghị hoàn thiện quy định về kiểm định, di dời, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các công trình không còn bảo đảm an toàn.

HoREA cảnh báo nếu quyền sở hữu căn hộ bị gắn với tuổi thọ công trình, người dân có thể chuyển sang lựa chọn nhà ở riêng lẻ gắn với đất. Điều này có nguy cơ làm mất cân đối cung – cầu giữa hai phân khúc, tạo thêm áp lực lên giá đất trong khi thị trường chung cư giảm sức hút.