Điều gì đang khiến giá nhà đất tăng cao?

Đây là nội dung được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề cập trong văn bản góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 28/9.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng “Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là không dễ dàng. Hiệp hội dẫn Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND ngày 30/6 của UBND TPHCM, trong đó không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Do đó, HoREA đề nghị dự thảo Luật Đất đai giao Chính phủ quy định chi tiết việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, để tạo điều kiện cho các địa phương có căn cứ thực hiện thống nhất, phù hợp với thực tế.

Bởi theo Hiệp hội, nếu “máy móc” áp dụng cơ chế này, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có thể tăng 2-2,6 lần so với cách tính theo “phương pháp thặng dư”. Tương tự, tiền thuê đất trả hàng năm cũng có thể tăng 2-3 lần so với số tiền thuê đất năm 2020. Đây là một trong các nguyên nhân làm tăng giá thành, giá bán sản phẩm hàng hóa, trong đó có giá nhà, giá thuê kho bãi, nhà xưởng và làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Đề xuất được hoán đổi đất liền kề khi bị thu hồi

Bên cạnh vấn đề về cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp người có đất thu hồi còn có đất khác liền kề với thửa đất bị thu hồi.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị trường hợp người có đất thu hồi có đất khác liền kề với thửa đất thu hồi thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và được chuyển mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất thu hồi, không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất này.

Đề xuất trên xuất phát từ thực tế có những trường hợp người có đất thu hồi vẫn còn diện tích đất có mục đích sử dụng khác liền kề với thửa đất bị thu hồi và có nguyện vọng được hoán đổi diện tích đất tương đương liền kề. Việc bổ sung nội dung này vào quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vừa có lợi cho người có đất thu hồi, vừa thuận lợi cho Nhà nước.

Hiệp hội dẫn ví dụ ông A có căn nhà trên thửa đất ở 200m2 bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư công. Liền kề với thửa đất ở này, ông A còn có thửa đất nông nghiệp 2.000m2 và có nguyện vọng được hoán đổi, đồng thời chuyển mục đích sử dụng 200m2 trong thửa đất nông nghiệp liền kề thành đất ở.

“Như vậy, ông A được tái định cư tại chỗ, phù hợp sinh kế theo nguyện vọng và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với 200m2 đất ở được hoán đổi. Ông A vẫn còn 1.800m2 đất nông nghiệp để canh tác, ngoài ra còn được bồi thường tài sản, chi phí di dời nhà ở”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

HoREA cũng đề xuất cho phép người sử dụng đất được chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản.

Việc này nhằm sát với nhu cầu thực tiễn của người nông dân muốn “chuyển đổi cây trồng, vật nuôi” hiệu quả hơn, phù hợp với tình trạng biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn hoặc đất nông nghiệp bị thoái hóa, bạc màu.

HoREA dẫn thực tế tại một số khu vực, đất trồng lúa hiện không còn phù hợp để tiếp tục trồng lúa. Việc cho phép chuyển đổi sẽ giúp sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, đồng thời tránh tình trạng người dân tự đào ao, “lên liếp làm vườn” trên đất trồng lúa rồi bị buộc phải khôi phục lại nguyên trạng “đất trồng lúa”, dù khu đất không còn phù hợp để trồng lúa.