Lãi suất hạ nhiệt, người vay 2 tỷ đồng mua nhà chờ điều gì?

Với căn hộ hơn 4 tỷ đồng, ngay cả khi đã có khoảng một nửa giá trị căn nhà, người mua vẫn phải cân nhắc kỹ nếu vay thêm 2-2,5 tỷ đồng trong thời gian dài. Đó là lý do anh Việt Hùng (34 tuổi, Hà Nội) trì hoãn kế hoạch mua nhà từ đầu năm.

“Tôi mua để ở nhưng khoản vay vài tỷ đồng vẫn là áp lực lớn. Tôi muốn chờ lãi suất ổn định hơn rồi mới quyết định”, anh Hùng nói.

Tâm lý này xuất hiện khi lãi vay bắt đầu có tín hiệu hạ nhiệt. Tháng 8, một số ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5-1%/năm, sau khi Chính phủ yêu cầu ngành ngân hàng tiết giảm chi phí, phấn đấu giảm thực chất lãi suất cho vay.

Tuy nhiên, bên cạnh mức lãi suất, một vấn đề khác được đặt ra là dòng vốn bất động sản nên được ưu tiên cho những người vay và dự án nào.

Ngân hàng vẫn cho vay nhưng ngày càng chọn lọc

Quan điểm từ một số ngân hàng cho thấy bất động sản chưa phải lĩnh vực bị đóng cửa tín dụng. Thay vào đó, dòng vốn đang được phân bổ có chọn lọc hơn.

ACB cho biết sẽ tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, với từng dự án, ngân hàng xem xét dựa trên pháp lý, năng lực chủ đầu tư, dòng tiền, khả năng trả nợ và hiệu quả sử dụng vốn.

VPBank cũng theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng bất động sản có chọn lọc với 5 tiêu chí gồm đúng chủ đầu tư, vị trí, phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, dự án và người sử dụng cuối cùng.

Ông Andre DeBakhapouve – Giám đốc Khối Quản trị Rủi ro VPBank – cho biết tín dụng bất động sản của ngân hàng tập trung vào các dự án chất lượng tại khu vực có triển vọng phát triển trung và dài hạn, đặc biệt là những địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Các phân khúc được ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Vietcombank cũng cho rằng tín dụng bất động sản cần tiếp tục được kiểm soát chặt, đặc biệt với những phân khúc có tính đầu cơ cao. Tuy nhiên, ngân hàng đánh giá thị trường nhà ở vẫn có nền tảng phục hồi trong dài hạn nhờ tăng trưởng kinh tế, thu nhập, đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị. Đáng chú ý, theo Vietcombank, người mua để ở chiếm khoảng 66% giao dịch căn hộ, cho thấy nhu cầu thực vẫn là một động lực quan trọng.

Bà Bùi Thị Thu Thủy – Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank – đánh giá thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng khi tỷ lệ đô thị hóa và thu nhập của người dân tiếp tục tăng.

Theo bà, việc dư nợ cho vay mua nhà cá nhân giảm trong quý II xuất phát từ ba nguyên nhân chính: người mua chờ đợi khi một số quy hoạch hạ tầng còn được rà soát; mặt bằng giá sơ cấp tăng khiến khách hàng cần thêm thời gian cân nhắc, chuẩn bị tài chính; và lãi suất tăng trong ngắn hạn trở thành rào cản.

“Khi các thông tin về quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt thì dòng giải ngân vào sản phẩm cho vay mua nhà sẽ trở lại”, bà Thủy nhận định.

Ở một góc nhìn khác, Tổng giám đốc MB Phạm Như Ánh cho rằng việc thị trường chậm lại sau giai đoạn tăng trưởng nóng cũng có mặt tích cực. Theo ông, doanh nghiệp bất động sản có thể phải chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải hơn để tăng thanh khoản, qua đó giá nhà có điều kiện hạ nhiệt và phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Không nên đánh đồng rủi ro tín dụng bất động sản

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, VARS IRE cho rằng vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và mức độ rủi ro của từng khoản vay.

Theo đơn vị này, tín dụng cần được ưu tiên cho những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng hoàn thành, góp phần bổ sung nguồn cung và đáp ứng nhu cầu thực. Ngược lại, dòng vốn phục vụ hoạt động đầu cơ hoặc tiếp tục “nuôi” những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát phù hợp.

Nếu không phân biệt giữa các nhóm này, chính sách tín dụng có thể tạo ra hệ quả theo cả hai chiều. Việc mở rộng vốn thiếu kiểm soát làm gia tăng rủi ro cho hệ thống ngân hàng, trong khi siết đồng loạt có thể khiến những dự án có khả năng hoàn thành nhưng đang thiếu vốn tiếp tục dang dở, nguồn lực bị mắc kẹt và nguy cơ nợ xấu gia tăng.

Từ thực tế đó, VARS IRE đề xuất chuyển từ cách kiểm soát chủ yếu dựa trên lĩnh vực sang đánh giá cụ thể theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Với doanh nghiệp, mức độ rủi ro cần gắn với chất lượng pháp lý, khả năng hoàn thành dự án, phương án dòng tiền và năng lực trả nợ. Với khách hàng cá nhân, việc cấp tín dụng cần tính đến nhu cầu sử dụng tài sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và khả năng trả nợ thực tế.

Cách tiếp cận này cũng giúp phân biệt rõ hơn giữa nhu cầu mua nhà thực và hoạt động đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Chẳng hạn, người vay mua căn nhà đầu tiên, nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền có mục đích và mức độ rủi ro khác với trường hợp vay vốn lớn để sở hữu nhiều bất động sản với kỳ vọng tăng giá.

Đối với phía cung, VARS IRE đề xuất nghiên cứu phân loại dự án thành 3 nhóm. Nhóm thứ nhất gồm những dự án đã đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và chủ yếu cần bổ sung vốn để tiếp tục triển khai. Nhóm thứ hai là các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần được cơ cấu lại. Nhóm còn lại là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng hoặc xử lý theo quy định.

Theo VARS IRE, việc phân loại nhằm nhận diện đúng tình trạng và mức độ rủi ro của từng dự án, qua đó tránh áp dụng một cách kiểm soát giống nhau cho toàn bộ thị trường. Quyết định cấp tín dụng và các điều kiện cho vay vẫn thuộc thẩm quyền của từng tổ chức tín dụng, trên cơ sở đánh giá khách hàng, dự án và khả năng thu hồi vốn.