Bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất?

Thị trường bất động sản ghi nhận những tín hiệu phục hồi khi nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, môi trường pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và hàng loạt dự án hạ tầng được thúc đẩy. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục khơi thông các nguồn lực về vốn, đồng thời phát huy vai trò của quy hoạch trong tái cấu trúc không gian đô thị.

Kinh tế vĩ mô và thể chế tạo nền tảng phục hồi

Tại hội nghị “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào quá trình phục hồi.

Theo ông, xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, đồng thời tạo sức lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế như vật liệu xây dựng, tài chính ngân hàng, lao động và dịch vụ. Diễn biến của thị trường chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố, gồm kinh tế vĩ mô, thể chế, quy hoạch hạ tầng, tài chính, cung cầu và mức độ minh bạch của thông tin.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn còn nhiều biến động, Việt Nam tiếp tục duy trì nhiều điểm sáng. GDP 6 tháng qua tăng 8,18%; kim ngạch xuất khẩu tăng 21%; tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt hơn 13 tỷ USD. Tiêu dùng, đầu tư và dịch vụ đều phục hồi tích cực, trong khi lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn được kiểm soát.

Theo TS Cấn Văn Lực, một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường thời gian qua là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đang tập trung xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường.

Tuy nhiên, một số thách thức vẫn hiện hữu như giá bất động sản còn ở mức cao so với thu nhập của người dân; nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế; doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng.

Theo ông, thời gian tới, khung pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện, phát triển thị trường vốn, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, đồng thời nâng cao năng lực quản trị và quản lý rủi ro của doanh nghiệp để hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Quy hoạch trở thành yếu tố dẫn dắt giá trị bất động sản

Ở góc độ quy hoạch đô thị, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ quyết định sự dịch chuyển của dòng vốn cũng như giá trị bất động sản trong những năm tới.

Theo ông, các đô thị lớn đều đang phải giải quyết đồng thời nhiều áp lực như khu vực trung tâm xuống cấp, mật độ dân số cao và yêu cầu hình thành các cực tăng trưởng kinh tế mới. Vì vậy, tái quy hoạch trở thành xu hướng tất yếu.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc), nơi các đô thị phát triển theo mô hình đa cực. Sau quá trình tái quy hoạch, những thành phố này từng bước hình thành các trung tâm tài chính, công nghiệp, logistics, giáo dục và công nghệ mới, đồng thời phân bổ lại dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế ra các khu vực vệ tinh.

Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, trong khi vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên hơn 16 tỷ USD. Song song, mật độ dân số tại khu vực lõi Phố Tây giảm mạnh, còn Phố Đông trở thành cực tăng trưởng mới.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Hà Nội cũng đang đi theo hướng này khi từng bước chuyển từ mô hình phát triển tập trung sang đa cực, đa trung tâm.

“Vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng nhưng sẽ không còn tập trung toàn bộ chức năng kinh tế như trước. Mỗi khu vực sẽ đảm nhận một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, logistics, tài chính hay công nghiệp. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị”, ông nói.

Đối với Hà Nội, việc phát triển các tuyến vành đai, metro cùng hệ thống đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ giảm áp lực cho khu vực nội đô, đồng thời mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Bài học lớn nhất từ Thượng Hải không nằm ở việc giá nhà tăng khoảng 13 lần sau hơn hai thập kỷ, mà ở việc quy hoạch đã tạo ra sự dịch chuyển hợp lý của dân cư, việc làm và hạ tầng, từ đó hình thành nhu cầu thực và giá trị bền vững cho bất động sản.

Ông cho rằng cơ hội của nhà đầu tư trong giai đoạn tới không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, chức năng kinh tế cụ thể và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp trong dài hạn.