Gỡ vướng hàng trăm nghìn căn hộ nghỉ dưỡng: Đề xuất đổi cách quản lý

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật đối với các công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, thị trường đã hình thành nhiều loại hình bất động sản phục vụ các nhu cầu này như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ, farm stay, chung cư mini cho thuê, hộp ngủ… Tuy nhiên, quá trình phát triển nhanh đã kéo theo nhiều vướng mắc về pháp lý, cấp giấy chứng nhận, quyền của người mua và cách thức khai thác.

Hàng trăm nghìn sản phẩm đã hình thành, pháp lý còn nhiều điểm nghẽn

Căn hộ du lịch phát triển mạnh tại các địa phương có thế mạnh về du lịch nghỉ dưỡng như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc…

Theo số liệu được HoREA dẫn từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường phát triển thêm 35.538 sản phẩm, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Cộng với số lượng sản phẩm được thống kê trước đó, cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm căn hộ, biệt thự, nhà phố phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.

Phân khúc này từng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2007-2020 nhưng sau đó phát sinh nhiều vướng mắc. Không ít dự án gặp khó do hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh, cách áp dụng tại một số địa phương chưa thống nhất, chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc đưa ra cam kết lợi nhuận quá cao.

Một trong những điểm nghẽn lớn là việc cấp giấy chứng nhận. Có trường hợp sản phẩm được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại được cấp giấy chứng nhận theo hướng đất ở ổn định lâu dài, dẫn đến phải xử lý và tháo gỡ trong thời gian dài.

HoREA cho rằng các trường hợp sai phạm cần được xử lý theo đúng quy định, không hợp thức hóa. Với những dự án đủ điều kiện, việc tháo gỡ vướng mắc cần được đẩy nhanh để khơi thông nguồn lực đất đai, đưa dự án trở lại hoạt động và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư.

Trong khi đó, căn hộ kết hợp văn phòng và lưu trú cũng phát triển mạnh tại TPHCM và Hà Nội. Theo HoREA, riêng TPHCM từng có 8.918 căn officetel thuộc 29 dự án chưa được cấp sổ hồng do phát sinh vướng mắc. Đến tháng 12/2024, thành phố đã tháo gỡ và cấp sổ hồng cho 7.174 căn tại 9 dự án.

Bên cạnh condotel và officetel, thị trường còn xuất hiện nhiều mô hình lưu trú mới như farm stay (mô hình du lịch nghỉ dưỡng kết hợp giữa nông trại và nơi lưu trú), chung cư mini có nhiều phòng cho thuê và hộp ngủ tại một số đô thị, khu vực sân bay. Sự đa dạng này khiến việc quản lý theo từng tên gọi riêng lẻ ngày càng khó bao quát.

HoREA đề xuất quản lý theo công năng

Từ thực tế trên, HoREA đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sử dụng khái niệm chung “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, thay cho việc quy định riêng quá nhiều loại sản phẩm.

Theo Hiệp hội, cách tiếp cận dựa trên công năng sẽ bao quát hơn, tránh tình trạng pháp luật chỉ điều chỉnh những loại hình đã xuất hiện mà bỏ sót các mô hình mới.

Với cách quản lý này, vấn đề không nằm ở tên gọi sản phẩm mà ở công năng thực tế và phương thức khai thác. Các công trình được đưa vào kinh doanh cần được xác định rõ mục đích sử dụng, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các bên, đặc biệt đối với hoạt động lưu trú ngắn hạn.

Một vấn đề khác được kiến nghị là hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng trực tuyến. HoREA đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho loại hình này, đồng thời công nhận việc giao kết hợp đồng bằng hình thức điện tử.

Theo Hiệp hội, quy định rõ về hợp đồng điện tử sẽ phù hợp với xu hướng giao dịch số, đồng thời tạo cơ sở để quản lý hoạt động cho thuê ngắn hạn, khách lưu trú, doanh thu và nghĩa vụ thuế minh bạch hơn.

HoREA cũng đề nghị chính sách mới không chỉ giải quyết những tồn tại của các dự án condotel, officetel đã hình thành mà phải đủ linh hoạt để điều chỉnh những mô hình bất động sản lưu trú mới.

Việc chuyển từ cách quản lý theo tên gọi sang quản lý theo công năng, cùng với việc làm rõ quyền mua, quyền khai thác và trách nhiệm của các bên, được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất hơn cho phân khúc này. Qua đó, thị trường có thể hạn chế tranh chấp, sử dụng hiệu quả nguồn lực bất động sản và phát triển minh bạch hơn.