TPHCM: Khó có thêm nhà siêu mỏng, siêu méo?

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, có hiệu lực từ ngày 28/8.

Quy định mới thay thế các quy định trước đây của TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, áp dụng thống nhất trên toàn TPHCM mới.

Theo Quyết định 67, đất ở được tách theo 5 khu vực. Tại khu vực 1, diện tích tối thiểu là 36m2, chiều rộng và chiều sâu từ 3m. Khu vực 2 tối thiểu 50m2, chiều rộng và chiều sâu từ 4m; khu vực 3 tối thiểu 60m2, chiều rộng và chiều sâu từ 4m. Các khu vực còn lại có mức diện tích và kích thước tối thiểu cao hơn.

Không để phát sinh thêm nhà siêu mỏng

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho hay mức diện tích tối thiểu như 36m2 tại một số khu vực nội thành kế thừa quy định trước đây của TPHCM, nay được áp dụng thống nhất trên địa bàn TPHCM mới.

Theo ông Châu, quy định này không thể xóa ngay những căn nhà siêu mỏng, siêu méo hiện hữu nhưng sẽ góp phần hạn chế phát sinh thêm. Ngoài diện tích tối thiểu, thửa đất sau khi tách còn phải đáp ứng yêu cầu về chiều rộng và chiều sâu, qua đó hạn chế hình thành những thửa đất quá nhỏ, dài hoặc hẹp.

Trong khi đó, nhà siêu mỏng, siêu méo hiện hữu thường phát sinh sau khi một phần thửa đất bị thu hồi để mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc thực hiện dự án, khiến phần còn lại không đủ điều kiện xây dựng.

Với những phần đất này, nếu quá nhỏ có thể xem xét thu hồi toàn bộ; trường hợp phù hợp có thể hợp thửa với đất liền kề hoặc chuyển nhượng cho chủ đất kế bên. Đây là những giải pháp để xử lý các thửa đất bất hợp lý, qua đó từng bước xóa nhà siêu mỏng, siêu méo trong quá trình chỉnh trang đô thị.

Thực tế, thời gian gần đây, TPHCM giải phóng mặt bằng để thực hiện nhiều dự án hạ tầng, khiến không ít căn nhà còn lại diện tích quá nhỏ, khó bảo đảm điều kiện an toàn. Việc cải tạo hoặc xây mới cũng bị hạn chế về quy mô, ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.

Không chỉ là câu chuyện diện tích

Theo ông Lê Hoàng Châu, Quyết định 67 không chỉ quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở mà còn đặt ra các yêu cầu về kích thước thửa đất, lối đi, kết nối hạ tầng và điều kiện tách thửa. Những yêu cầu này giúp kiểm soát chất lượng thửa đất sau tách, hạn chế phát sinh các trường hợp bất hợp lý trong quá trình đô thị hóa.

“Do đặc điểm đất đai, dân cư và quá trình đô thị hóa giữa các khu vực có sự khác biệt, thành phố cần theo dõi sát quá trình thực hiện để kịp thời nhận diện những điểm chưa phù hợp và điều chỉnh theo thực tế từng khu vực”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Một chuyên gia quy hoạch đô thị nhận định khi việc tách thửa được đặt trong tổng thể quy hoạch và hạ tầng, thành phố sẽ hạn chế những điểm nghẽn phát sinh trong quá trình chỉnh trang sau này, trong đó có nhà siêu mỏng, siêu méo. Đây cũng là cơ sở để TPHCM chủ động hơn trong tổ chức không gian đô thị, nhất là tại những khu vực đang đô thị hóa nhanh.

Theo Quyết định 67, đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách là 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và chăn nuôi tập trung. Các mức này cơ bản kế thừa quy định từng áp dụng tại TPHCM.

Điểm mới của quy định là việc tách thửa được áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố sau hợp nhất, thay vì chủ yếu chia ba khu vực như trước. Quy định cũng làm rõ hơn yêu cầu về lối đi. Theo đó, UBND phường, xã và đặc khu căn cứ thực tế để xác nhận lối đi bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện liên quan.

Phần diện tích làm lối đi sử dụng chung cho từ hai thửa đất trở lên sẽ được thể hiện là đất sử dụng chung trên giấy chứng nhận.

Quyết định cũng quy định một số trường hợp không áp dụng, như tách thửa để thực hiện dự án đầu tư, đất đã có quyết định thu hồi hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.