Lãi suất bao nhiêu thì người dân mới dám mua nhà?

Người mua nhà chỉ chấp nhận lãi vay 5-7%, trên 9% bắt đầu “chùn tay”

Báo cáo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II của Batdongsan.com.vn chỉ ra khoảng cách khá lớn giữa mặt bằng lãi suất thực tế và mức người mua mong muốn. Trong khi lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến 8-12%/năm, người tham gia khảo sát cho rằng 5-7%/năm mới là mức phù hợp để vay mua bất động sản.

Khảo sát cũng chỉ ra một “ngưỡng tâm lý” khá rõ của người mua. Khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý bắt đầu phân hóa. Còn khi vượt 9%/năm, sức chịu đựng tài chính giảm đáng kể và phần lớn người mua sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhận định: “Ở giai đoạn này, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn là thước đo niềm tin. Người tiêu dùng không chờ đợi lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính dài hạn.”

Ở góc độ thị trường, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho biết trong 6 tháng đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi ghi nhận mức 15-16%/năm.

Mặt bằng lãi suất cao cùng với hạn chế về room tín dụng đã ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bất động sản của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong nửa đầu năm chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm % so với 6 tháng cuối năm trước.

Đơn vị này đánh giá, việc lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng duy trì quanh 12-14%/năm đã tạo áp lực tài chính lớn lên người mua. Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt ở khu vực vùng ven, ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế.

Lãi suất cao đang làm thay đổi hành vi người mua nhà

Không chỉ làm chậm thanh khoản, mặt bằng lãi suất cao còn khiến người mua thay đổi đáng kể cách tiếp cận thị trường.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, người mua để ở hiện chiếm tỷ trọng lớn hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên, chủ yếu nhằm nâng cấp môi trường sống. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với nhu cầu sử dụng thực, thay vì kỳ vọng tài sản tăng giá.

Các yếu tố được người mua ưu tiên khi xuống tiền gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng – quy hoạch rõ ràng và tích lũy đủ nguồn lực tài chính.

Khảo sát cũng cho thấy 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa như trước, phần lớn người mua, kể cả nhóm thu nhập cao, chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả góp. Xu hướng kiểm soát rủi ro tài chính ngày càng rõ nét.

Đánh giá của DXS – FERI cũng cho thấy khách hàng đang chuyển từ các sản phẩm đầu cơ, lướt sóng sang bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Trước áp lực lãi suất, nhiều chủ đầu tư cũng điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng giảm gánh nặng tài chính cho người mua, như hạ tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng mua bán, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng đến khi nhận nhà và cam kết mức lãi suất sau thời gian hỗ trợ 0% trong thời hạn lên đến 3 năm.

Cùng quan điểm, chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng mặt bằng lãi suất cao đang khiến cả người mua nhà và nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay vốn và kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn, thì hiện nay họ cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư trước khi xuống tiền.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, chu kỳ nắm giữ bất động sản hiện có xu hướng kéo dài 1-3 năm, thay vì 6 tháng đến 1 năm như trước. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa ra các chính sách ưu đãi lãi vay hay ân hạn nợ gốc, người mua vẫn ưu tiên đánh giá khả năng cân đối dòng tiền và mức độ an toàn tài chính trước khi quyết định giao dịch. Điều này cũng khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại và tốc độ tăng giá không còn như giai đoạn trước.