————
Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hiện hành.
Thay vào đó, dự thảo Luật Đất đai quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Đề xuất này được kỳ vọng sẽ cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian giao dịch. Việc bỏ công chứng bắt buộc có thực sự tháo gỡ điểm nghẽn hay tiềm ẩn thêm rủi ro pháp lý cho người dân?
Không nên bỏ hoàn toàn công chứng
Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho rằng không nên loại bỏ hoàn toàn quy định công chứng bắt buộc đối với giao dịch quyền sử dụng đất.
Theo ông Tuấn, công chứng không chỉ dừng lại ở việc xác nhận chữ ký mà còn là bước kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Trong thực tế, nhiều trường hợp giấy tờ chưa đầy đủ, đất đang tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch… đã được công chứng viên phát hiện, cảnh báo kịp thời. Đặc biệt, với một bộ phận người dân chưa nắm rõ pháp luật, công chứng đóng vai trò như một “lá chắn pháp lý” quan trọng.
Việc bỏ công chứng nhằm giảm thủ tục hành chính là cần thiết, song nếu loại bỏ hoàn toàn, chi phí xã hội có thể tăng lên do phát sinh tranh chấp và các vụ việc lừa đảo.
Nhiều ý kiến cho rằng chỉ nên bỏ đề xuất công chứng giao dịch nhà đất khi cơ chế đồng bộ (Ảnh: Nam Phong).
“Chi phí công chứng chỉ là một phần rất nhỏ so với giá trị bất động sản, trong khi chi phí giải quyết tranh chấp có thể lớn hơn nhiều lần, kéo dài hàng tháng, thậm chí hàng năm”, ông Tuấn nhận định.
Từ thực tiễn, ông Tuấn cho rằng nên tiếp tục bắt buộc công chứng đối với các giao dịch phổ biến và có giá trị lớn như chuyển nhượng, tặng cho nhà đất giữa cá nhân với cá nhân. Đây là những giao dịch phát sinh tranh chấp nhiều nhất, đặc biệt cần bảo vệ các nhóm yếu thế như người cao tuổi, người hạn chế nhận thức hoặc ít hiểu biết pháp luật.
Việc bỏ công chứng không đồng nghĩa với việc người dân không được công chứng. Người tham gia giao dịch vẫn có quyền lựa chọn công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý.
Tuy nhiên, để thay thế vai trò của công chứng, hệ thống dữ liệu đất đai cần được số hóa hoàn chỉnh, liên thông với dữ liệu dân cư, ngân hàng, cơ quan tư pháp… và cập nhật theo thời gian thực. Thực tế hiện nay cho thấy dữ liệu vẫn chưa đồng bộ, còn tồn tại tình trạng phải đối chiếu giữa hồ sơ giấy và điện tử.
“Vấn đề không nằm ở việc có hay không công chứng, mà là cơ chế nào thay thế được chức năng phòng ngừa rủi ro của công chứng. Nếu chỉ bỏ để giảm thủ tục, thị trường có thể nhanh hơn trong ngắn hạn nhưng chưa chắc hiệu quả và an toàn trong dài hạn”, ông Tuấn nói.
Cần cơ chế thay thế đủ mạnh
Luật sư Nguyễn Hồng Thảo (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng công chứng không đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn là cơ chế phòng ngừa tranh chấp hiệu quả. Công chứng viên không chỉ xác nhận chữ ký mà còn kiểm tra năng lực hành vi dân sự, quyền định đoạt tài sản, tính hợp pháp của giấy tờ và giải thích quyền, nghĩa vụ cho các bên.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tồn tại tình trạng giấy tờ giả, giao dịch qua ủy quyền, tranh chấp tài sản chung hoặc hành vi lừa đảo, việc bỏ hoàn toàn công chứng có thể làm gia tăng rủi ro.
Do đó, cần tiếp tục bắt buộc công chứng đối với một số nhóm giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhà đất; giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình; giao dịch có người yếu thế tham gia; giao dịch thông qua ủy quyền hoặc có giá trị lớn.
Nếu muốn giảm vai trò của công chứng, Nhà nước cần xây dựng cơ chế kiểm soát thay thế với các yếu tố cốt lõi như: cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc; dữ liệu dân cư, hộ tịch, doanh nghiệp được liên thông; hệ thống định danh điện tử và chữ ký số tin cậy; cùng cơ chế cảnh báo tự động đối với tài sản có rủi ro.
Tuy nhiên, theo đánh giá của bà Thảo, hiện hệ thống dữ liệu vẫn chưa đạt mức độ đồng bộ để thay thế công chứng, như dữ liệu chưa được số hóa đầy đủ, thông tin chưa cập nhật kịp thời và việc liên thông giữa các hệ thống còn hạn chế…
“Việc bỏ công chứng có thể giúp giao dịch nhanh hơn trong ngắn hạn, nhưng rủi ro pháp lý không mất đi mà chỉ chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn xử lý tranh chấp”, bà Thảo phân tích.
Theo các luật sư, nhiều quốc gia châu Âu vẫn duy trì vai trò lớn của công chứng, trong khi một số nước khác thay thế bằng hệ thống đăng ký đất đai và cơ chế pháp lý rất chặt chẽ.
Các chuyên gia đề xuất một cách tiếp cận linh hoạt dựa trên mức độ rủi ro của giao dịch. Theo đó, các giao dịch đơn giản, minh bạch có thể được miễn công chứng, trong khi các giao dịch phức tạp như tài sản có nhiều đồng sở hữu, tài sản thừa kế, tài sản của người chưa thành niên hoặc có yếu tố nước ngoài vẫn cần bắt buộc công chứng. Đây là giải pháp cân bằng giữa cải cách thủ tục và bảo vệ quyền lợi người dân.
Nguồn: Dân Trí (link)
Thông tin hữu ích khác:
– Volkswagen Nha Trang
– Kiến thức gia đình
– Xe hơi Volkswagen
– Tri thức đời sống
– Giá xe Volkswagen
– Mua xe Volkswagen
– Xây nhà trọn gói
– Xây dựng Nha Trang