Hàng triệu người có nhu cầu, vì sao nhà cho thuê vẫn bị bỏ ngỏ?

Những “khoảng trống”

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Việt Nam đã phát triển mạnh nhà ở để bán nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay chủ yếu mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm chất lượng sống ổn định cho người dân.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở cho thuê đang ngày càng gia tăng. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ. Tại Hà Nội và TPHCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà cũng có xu hướng tăng, đặc biệt ở nhóm lao động nhập cư, người trẻ và những người mới lập nghiệp.

Phần lớn người lao động hiện vẫn sống trong các khu nhà trọ tự phát quanh khu công nghiệp hoặc vùng ven đô. Những khu nhà này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đặc biệt là về phòng cháy chữa cháy.

Ở chiều ngược lại, khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn ngày càng trở thành thách thức. Giá nhà liên tục tăng trong khi thu nhập của đa số người dân chưa theo kịp khiến việc mua nhà cần thời gian tích lũy dài hơn trước. Trong bối cảnh đó, nhu cầu về những nơi ở ổn định với chi phí hợp lý ngày càng trở nên cấp thiết.

Theo các chuyên gia, bài toán cốt lõi không nằm ở việc mọi người dân đều phải sở hữu nhà, mà là được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Thực tế tại nhiều quốc gia phát triển cho thấy nhà ở cho thuê là một cấu phần quan trọng của hệ thống an sinh xã hội.

Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%, thuộc nhóm thấp nhất châu Âu. Tuy nhiên, quốc gia này vẫn duy trì chất lượng sống ở mức cao nhờ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà chặt chẽ. Chính phủ áp dụng cơ chế giá thuê tham chiếu để kiểm soát mức tăng giá và hạn chế tình trạng chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc tăng giá bất hợp lý.

Singapore lại phát triển mô hình nhà ở do Nhà nước đóng vai trò trung tâm. Bên cạnh chương trình sở hữu nhà, quốc đảo này còn duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức hỗ trợ lớn từ ngân sách. Các khu nhà được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và tiện ích công cộng.

Trong khi đó, Hàn Quốc phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước đầu tư hoặc mua lại căn hộ để cho thuê trong thời gian 20-30 năm đối với sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp.

Những kinh nghiệm này cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ là sản phẩm bất động sản đơn thuần mà còn là công cụ quan trọng để bảo đảm ổn định xã hội, nâng cao chất lượng sống và giảm áp lực sở hữu nhà ở.

Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi tư duy phát triển nhà ở

Theo Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Lâm Văn Hoàng, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rõ ba loại hình gồm nhà ở để bán, nhà ở cho thuê và nhà ở cho thuê mua. Tuy nhiên, kết quả phát triển phân khúc cho thuê thời gian qua vẫn còn hạn chế.

Để thúc đẩy thị trường này, Bộ Xây dựng đang triển khai ba nhóm nhiệm vụ trọng tâm.

Trước hết là hoàn thiện cơ chế, chính sách và thay đổi tư duy phát triển nhà ở. Theo đó, định hướng trong thời gian tới không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại mà phát triển đồng thời nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn phục vụ công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Bộ cũng nghiên cứu các chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính nhằm giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn phát triển dự án cho thuê. Mô hình chung cư cho thuê được ưu tiên phát triển tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các vùng động lực tăng trưởng.

Nhóm giải pháp thứ hai là rà soát, sửa đổi các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến nhà ở cho thuê, đặc biệt là các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy đối với nhà cho thuê quy mô nhỏ và vừa.

Thứ ba, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các địa phương có nhu cầu lớn như Hà Nội, TPHCM, Đồng Nai, Hải Phòng và Đà Nẵng để xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo từng nhóm đối tượng, làm cơ sở quy hoạch và phân bổ nguồn lực phù hợp.

Cần một cơ chế đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp

Theo VARS, rào cản lớn nhất của nhà ở cho thuê là thời gian hoàn vốn dài, thường kéo dài từ 15-25 năm trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, rất khó để doanh nghiệp tham gia ở quy mô lớn.

Do đó, cùng với việc nghiên cứu Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần xem nhà ở cho thuê là một dạng hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.

Khi quy hoạch các đại đô thị, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Bên cạnh đó, cần phát triển các công cụ tài chính như quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các dự án nhà ở cho thuê.

Một yêu cầu quan trọng khác là xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Các quy định liên quan đến hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và trách nhiệm của chủ sở hữu cần được hoàn thiện để tạo môi trường minh bạch, ổn định.

Ngoài vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động có thể được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và nguồn vốn khi đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ người lao động của mình.