Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà tại ngân hàng đến khi có sổ đỏ

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo dự thảo, việc thanh toán khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc.

Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm mới nằm ở cách xử lý 5% còn lại. Theo phương án được Bộ Xây dựng đề xuất, người mua có thể chuyển khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Số tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận.

Ngoài phương án sử dụng tài khoản bảo đảm, người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Quy định này có sự khác biệt so với cơ chế hiện hành. Hiện nay, khi người mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua, thuê mua.

Với dự thảo mới, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị tiếp tục làm rõ trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi chủ đầu tư đã bảo đảm đầy đủ điều kiện để cấp giấy. Theo góp ý, cần xác định rõ khi đó khoản 5% trong tài khoản sẽ được giải tỏa và chuyển cho doanh nghiệp như thế nào.

VCCI cũng đề nghị quy định cụ thể cách xử lý tiền trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản bảo đảm theo thỏa thuận giữa các bên, nhằm xử lý trường hợp các bên không đạt được đồng thuận hoặc người mua đã được cấp giấy chứng nhận.

Ngoài nội dung trên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Dự thảo cũng bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, sử dụng mã định danh điện tử, mở rộng một số loại hợp đồng được chuyển nhượng và tăng phân cấp cho địa phương.

Dự kiến, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.