Đỏ mắt tìm căn hộ 2 tỷ đồng tại TPHCM

Sau gần 10 năm thuê nhà tại TPHCM, anh Thành Trung quyết định tìm một căn hộ để an cư. Ngân sách anh chuẩn bị khoảng 2 tỷ đồng, với các tiêu chí gồm 2 phòng ngủ, có thang máy và sổ hồng riêng.

Tưởng đây là mức tài chính đủ để có nhiều lựa chọn nếu chấp nhận mua nhà xa trung tâm, nhưng sau một thời gian tìm kiếm, anh Trung vẫn chưa tìm được căn phù hợp.

Ngoài nhờ môi giới, anh thường xuyên tìm kiếm trên các trang và hội nhóm bất động sản. Tại khu vực Thủ Đức, những căn hộ có mức giá thấp cũng phổ biến khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Một căn rộng 55-65m2 vì thế thường có giá 2,5-3 tỷ đồng.

Đáng chú ý, phần lớn căn hộ trong nhóm giá thấp đã được đưa vào sử dụng 8-10 năm hoặc lâu hơn, đồng nghĩa người mua có thể phải dành thêm một khoản để sửa chữa, cải tạo.

“Có vài căn giá nhỉnh hơn 2 tỷ đồng nhưng chưa có sổ hồng, chỉ giao dịch bằng hợp đồng mua bán nên tôi khá ngại. Nếu vay thêm lúc lãi suất cao, tôi cũng lo thu nhập không đủ để trả nợ lâu dài”, anh Trung nói.

Căn hộ 2 tỷ đồng ngày càng khó tìm

Không tìm được căn phù hợp ở những khu vực thuận tiện, anh Nguyễn Tín, ngụ TPHCM, mở rộng phạm vi tìm kiếm ra xa trung tâm. Tuy nhiên, ngân sách khoảng 2 tỷ đồng vẫn khiến các lựa chọn khá hạn chế.

Một căn hộ rộng 54m2 tại phường Đông Hưng Thuận, khu vực quận 12 cũ, đã sử dụng khoảng 8 năm đang được rao bán với giá 44 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng.

Tại phường Long Trường, khu vực quận 9 cũ, căn hộ diện tích 65m2 được chào giá khoảng 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 45 triệu đồng/m2.

“Rất khó tìm được căn chung cư khoảng 2 tỷ đồng lúc này. Tôi chấp nhận mua xa trung tâm, kể cả khu vực Thủ Đức giáp Bình Dương cũ hay Bình Chánh để giá mềm hơn, nhưng mức 2 tỷ đồng gần như không có”, anh Tín chia sẻ.

Theo anh, ngay cả nhiều dự án mới ở khu vực Bình Dương cũ cũng có tổng giá trị khoảng 2,2-3 tỷ đồng/căn, vượt khả năng tài chính ban đầu.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy căn hộ quanh ngưỡng 2 tỷ đồng ngày càng hiếm tại nhiều khu vực của TPHCM.

Tại Gò Vấp, giá bán căn hộ bình quân khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm trước, đưa tổng giá một căn phổ biến từ khoảng 2,9 tỷ đồng. Khu vực Bình Thạnh có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi tại Bình Chánh, mức giá bình quân khoảng 53 triệu đồng/m2.

Anh Văn Trọng, môi giới bất động sản tại TPHCM, cho biết căn hộ có tổng giá khoảng 2 tỷ đồng tại Thủ Đức, Bình Thạnh hay Gò Vấp hiện không còn nhiều. Những sản phẩm xuất hiện ở mức giá này thường là căn hộ cũ, diện tích nhỏ hoặc có những vấn đề người mua cần kiểm tra kỹ về pháp lý.

“Người mua nên thận trọng với những tin quảng cáo căn hộ giá rất thấp. Có trường hợp mức giá được dùng để thu hút khách, sau đó môi giới lại giới thiệu sang sản phẩm khác có giá cao hơn và phải vay nhiều hơn”, anh Trọng nói.

Mặt bằng giá cao cũng được phản ánh trong báo cáo của Bộ Xây dựng. Trong quý II, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tại TPHCM bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, dù đã giảm so với quý trước.

Nguồn cung tăng nhưng vẫn chủ yếu là căn hộ giá cao

Không chỉ thị trường thứ cấp, người có ngân sách hạn chế cũng khó tìm sản phẩm phù hợp ở các dự án mở bán mới.

Theo Savills Việt Nam, trong quý II, TPHCM có thêm khoảng 1.800 căn hộ, đưa tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên 3.700 căn từ 7 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, với giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy. Khoảng 80% số căn mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Savills đánh giá nguồn cung đang phục hồi nhưng sức mua vẫn chịu áp lực từ giá bán và lãi suất vay mua nhà. Việc phần lớn sản phẩm mới nằm ở phân khúc giá cao tiếp tục thu hẹp lựa chọn của nhóm người mua ở thực có ngân sách vừa phải.

Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo trong những tháng cuối năm, giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ. Giá thứ cấp có thể điều chỉnh tại một số sản phẩm mà chủ sở hữu chịu áp lực lãi vay.

Tuy nhiên, mức giảm này được đánh giá chưa đủ lớn để đưa giá nhà trở lại vùng phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng giá nhà tại khu vực trung tâm TPHCM neo cao đang đẩy nhu cầu của người trẻ ra các khu vực ngoại vi. Xu hướng tìm kiếm dịch chuyển theo các trục hạ tầng lớn, đặc biệt tại khu Đông và khu Đông mở rộng.

Theo ông Tuấn, dù hạ tầng tại một số khu vực chưa hoàn thiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu ổn định trở lại.

“Doanh nghiệp cần đưa ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Trong khi đó, những người mua có tỷ lệ vốn tự có cao, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng đang có lợi thế”, ông Tuấn nhận định.

Tại talkshow “Bất động sản TPHCM toàn cảnh và triển vọng” mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt ở phân khúc bình dân.

Nguồn cung căn hộ tại TPHCM trong năm 2026 được dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Trong đó, khu vực Bình Dương cũ đóng góp khoảng một nửa, nhưng hơn 95% sản phẩm mới tại đây thuộc phân khúc trung – cao cấp. Khu Nam dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung mới trong nửa cuối năm, với giá khoảng 90-95 triệu đồng/m2.