Vì sao người mua chung cư ở TPHCM vẫn ngại xuống tiền?

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tháng 8/2026 của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ mới giảm 12% so với tháng trước, chủ yếu tập trung tại khu Đông và khu Nam TPHCM (cũ). Lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường tiếp tục hạn chế, chỉ chiếm khoảng 0,6% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 38% so với tháng trước.

Trong khi nguồn cung hạn chế, sức cầu căn hộ cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trong tháng 8 chỉ đạt khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước.

Sức mua chịu tác động bởi tâm lý tháng Ngâu và mặt bằng lãi suất cho vay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Người mua tiếp tục cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền, đặc biệt trong bối cảnh giá căn hộ vẫn ở mức cao.

Căn hộ hạng B (phân khúc trung cấp) chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 43% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn hàng chủ yếu tập trung tại Bình Dương (cũ) và các khu vực giáp ranh TPHCM.

Tại TPHCM, giao dịch vẫn tập trung cục bộ ở một số dự án, trong khi sức mua chưa cải thiện rõ nét. Ở một số phân khúc, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 8% tổng nguồn cung sơ cấp. Giá bán sơ cấp ít biến động nhưng vẫn neo cao do chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp tiếp tục được điều chỉnh giảm để thúc đẩy giao dịch.

Trong bối cảnh thanh khoản thấp, các chủ đầu tư tại TPHCM đẩy mạnh chính sách bán hàng như tăng chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Một số dự án có giá dưới 4 tỷ đồng/căn ghi nhận giao dịch tốt hơn, song sức cầu toàn thị trường nhìn chung vẫn ở mức thấp.

Diễn biến này cũng phù hợp với xu hướng được Bộ Xây dựng ghi nhận trong quý II/2026. Theo cơ quan này, thanh khoản bất động sản có xu hướng giảm, với khoảng 100.005 giao dịch thành công trên cả nước, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I.

Trong khi giao dịch giảm, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án của chủ đầu tư tiếp tục tăng. Báo cáo của 25/34 địa phương cho thấy tồn kho khoảng 39.284 căn/nền, trong đó có 12.823 căn chung cư, tăng 22,2% so với quý I.

Tại talkshow “Bất động sản TPHCM – Toàn cảnh và triển vọng” mới đây, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng giá bán neo cao đang khiến người có nhu cầu ở thực phải kéo dài thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền.

Theo ông Đính, người mua hiện không còn dễ dàng quyết định dựa trên phối cảnh dự án mà có xu hướng thận trọng hơn. Dòng tiền chỉ tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế.

Hệ quả là tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, ngay cả khi nguồn cung trên thị trường được cải thiện. “Để cải thiện thanh khoản, giá bán buộc phải quay về quỹ đạo tương xứng với giá trị sản phẩm và sức chi trả của người dân”, ông Đính nhấn mạnh.

DKRA Consulting dự báo trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất còn cao cùng tâm lý thận trọng của người mua sẽ tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản. Sức mua căn hộ tại TPHCM được dự báo chưa có sự cải thiện rõ rệt.