Vì sao căn hộ giá trung bình ngày càng khan hiếm?

Nhu cầu lớn nhưng giá thành ngày càng cao

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, chỉ ra một nghịch lý của thị trường: Nhu cầu nhà ở tập trung phần lớn ở phân khúc giá trung bình, nhưng việc phát triển sản phẩm thuộc phân khúc này ngày càng khó khăn.

Theo ông, một dự án bất động sản phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và tiếp thị. Phần lớn các khoản chi phí này đều chịu áp lực gia tăng, trong khi doanh nghiệp vẫn phải tính toán mức giá bán phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Áp lực càng lớn khi người mua nhà đòi hỏi cao hơn về chất lượng công trình, tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý vận hành. Do đó, chủ đầu tư phải giải quyết đồng thời hai yêu cầu tưởng như trái ngược: Kiểm soát giá thành để người dân có thể mua được nhà, nhưng không được cắt giảm những yếu tố quyết định chất lượng sống và giá trị lâu dài của sản phẩm.

Ông Kiệt cho biết giá căn hộ tại khu vực lõi TPHCM đã tăng mạnh trong những năm qua, trong khi nguồn cung mới duy trì ở mức hạn chế. Theo đó, nhiều dự án mới tại khu vực trung tâm có giá khoảng 80-90 triệu đồng/m2, thậm chí những dự án hạng sang vượt 150 triệu đồng/m2. Tại một số khu vực thuộc Bình Dương trước đây, giá căn hộ phổ biến trong khoảng 45-65 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm.

Với mức giá 45-65 triệu đồng/m2, một căn hộ diện tích 50m2 đã có giá tương ứng khoảng 2,25-3,25 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh khi mua nhà. Điều này cho thấy ngay tại những khu vực từng được xem là có lợi thế về giá, việc phát triển căn hộ phù hợp với người thu nhập trung bình cũng không còn đơn giản.

Bên cạnh chi phí đầu vào, ông Kiệt cho rằng pháp lý và nguồn vốn đang tạo thêm sức ép đối với doanh nghiệp. Những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến dự án chậm triển khai, trong khi chi phí tài chính và các khoản chi phí duy trì dự án tiếp tục phát sinh. Chủ đầu tư không chỉ phải huy động được vốn mà còn cần xây dựng phương án dòng tiền phù hợp, bảo đảm đủ nguồn lực hoàn thành công trình.

Thêm quỹ đất, liệu giá nhà có giảm?

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở gặp nhiều khó khăn, những quyết sách mới của TPHCM đang mở ra kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn về quy hoạch, đất đai và hạ tầng.

Ngày 30/10, HĐND TPHCM thông qua 47 nghị quyết tại kỳ họp thứ 6, trong đó có 17 nghị quyết nhằm triển khai Luật Phát triển đô thị. Đáng chú ý, HĐND thành phố thông qua Quy hoạch tổng thể TPHCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm. Theo định hướng này, thành phố phát triển theo mô hình siêu đô thị đa cực, đa trung tâm, với 5 cực động lực và 5 trung tâm vệ tinh.

Việc mở rộng không gian đô thị, kết hợp phát triển hệ thống giao thông công cộng và các trung tâm kinh tế mới, được kỳ vọng tạo thêm dư địa phát triển nhà ở ngoài khu vực lõi, nơi chi phí đất đai đang là rào cản lớn.

Ở lĩnh vực đất đai, UBND TPHCM đã trình HĐND thành phố danh mục 147 khu đất, tổng diện tích khoảng 854ha, dự kiến thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Trong đó, 94 khu đất thuộc địa bàn TPHCM trước sắp xếp, 19 khu thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ và 34 khu thuộc Bình Dương cũ.

Theo các chuyên gia, đây là một bước nhằm mở rộng khả năng khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển nhà ở. 

Một vấn đề khác là hạ tầng kết nối. HĐND TPHCM cũng đã thông qua các cơ chế phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, công trình, đô thị, trái phiếu xanh nhằm huy động thêm nguồn lực triển khai các dự án đầu tư của thành phố.

Những cơ chế này có thể hỗ trợ phát triển hạ tầng trong dài hạn, mở rộng khả năng tiếp cận các khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, nguồn vốn huy động cho hạ tầng đô thị không đồng nghĩa với nguồn tín dụng trực tiếp dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.

Muốn nhà vừa túi tiền, phải thay đổi cách phát triển

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc, để giải quyết bài toán nhà ở phù hợp khả năng chi trả, không thể chỉ tìm cách giảm giá bán mà phải thay đổi tư duy phát triển đô thị.

Một trong những giải pháp là phát triển nhà ở tại các khu vực xa trung tâm, nơi giá đất còn phù hợp, đồng thời bảo đảm kết nối giao thông, đặc biệt là hệ thống metro, cùng các tiện ích và cơ hội việc làm.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng muốn tối ưu giá thành phải bắt đầu ngay từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tìm cách cắt giảm chi phí trong quá trình thi công.

Theo ông, việc ứng dụng công nghệ, tính toán hợp lý từng cấu kiện, từng cây cột và phương án kết cấu có thể giúp tối ưu diện tích sử dụng, tiết kiệm chi phí mà vẫn bảo đảm chất lượng công trình.

Ông Thạch cũng đề xuất tăng cường liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị cung ứng vật liệu để khai thác lợi thế mua hàng quy mô lớn, kiểm soát chi phí và tiến độ.