Làn sóng trung tâm dữ liệu: Động lực mới cho bất động sản Việt Nam

Cơ cấu tài sản bất động sản mới và đà bứt phá diện tích sàn máy chủ

Trong bức tranh bất động sản thương mại khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC), trung tâm dữ liệu (Data Centre) đã hoàn toàn thoát khỏi định danh của một hạ tầng kỹ thuật đơn thuần để trở thành loại tài sản bất động sản công nghệ cao được các quỹ đầu tư săn đón hàng đầu.

Theo khảo sát Ý định đầu tư APAC năm 2025 của công ty dịch vụ bất động sản CBRE, phân khúc này đã vươn lên vị trí thứ hai trong danh sách các loại tài sản bất động sản thay thế được các nhà đầu tư ưu tiên phân bổ vốn.

Sự bùng nổ của Trí tuệ nhân tạo (AI) và điện toán đám mây đang thay đổi hoàn toàn cấu trúc hợp đồng thuê và thiết kế bất động sản. Tương tự như các bất động sản thương mại truyền thống, trung tâm dữ liệu vận hành theo các mô hình cho thuê diện tích sàn chuyên biệt (colocation) hoặc cho thuê toàn bộ tòa nhà theo phương thức xây dựng theo yêu cầu (Build-to-suit) cho các hãng công nghệ lớn với thời hạn hợp đồng kéo dài từ 5 đến trên 15 năm. Giá thuê sàn không chỉ tính trên diện tích mà còn được tích hợp sâu với chi phí hạ tầng cơ điện (MEP) và công suất tiêu thụ năng lượng.

Tại Việt Nam, phân khúc bất động sản đặc thù này đang sở hữu dư địa phát triển bứt phá nhờ chi phí phát triển dự án thuộc nhóm thấp nhất khu vực APAC, trung bình chỉ khoảng 7,0 USD/watt – chỉ bằng một nửa so với các thị trường phát triển như Tokyo (14,3 USD/watt) hay Singapore (13,8 USD/watt).

Hiện tổng quy mô bất động sản trung tâm dữ liệu colocation tại Việt Nam ghi nhận tổng diện tích sàn máy chủ đạt 144.587m2 với tổng công suất hoạt động khoảng 104 MW. Dự báo đến năm 2030, quy mô thị trường sẽ tăng bứt phá gấp 5,6 lần, đạt 589 MW, biến Việt Nam thành điểm nóng mới về bất động sản công nghiệp – công nghệ cao. Thị phần vận hành hiện tập trung vào 5 đơn vị lớn nắm giữ 97% công suất toàn quốc, dẫn đầu là Viettel IDC (41%) và VNPT (24%).

Tâm điểm của dòng vốn đầu tư bất động sản  đang dồn về hai đô thị hạt nhân. TPHCM dự kiến là địa bàn tăng trưởng mạnh nhất khi đón nhận thêm 286 MW công suất bổ sung.

Trong đó, đại dự án Trung tâm Dữ liệu Viettel IDC Tân Phú Trung quy mô 140 MW tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung được xem là cột mốc định hình lại phân khúc bất động sản công nghệ cao tại miền Nam.

Tại miền Bắc, Hà Nội ghi nhận các khu phức hợp bất động sản  chuyên dụng như Viettel IDC Hòa Lạc quy mô 9 ha đất, diện tích sàn xây dựng (GFA) 21.000m2 tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc, hay dự án CMC Tân Thuận quy mô 1,3ha với 10.000m2 GFA sàn máy chủ tại Khu chế xuất Tân Thuận (TPHCM).

Cuộc đua thâu tóm quỹ đất, thương vụ M&A và rào cản năng lượng

Đứng trước tiềm năng tăng trưởng vượt trội, chiến lược của các nhà đầu tư bất động sản và đơn vị vận hành quốc tế đang có sự thay đổi rõ nét. Thay vì mua lẻ từng tài sản đơn biệt, dòng vốn thể chế có xu hướng tập trung vào các thương vụ M&A danh mục tài sản, thành lập liên doanh hoặc hợp tác chiến lược với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nội địa.

Tiêu chí lựa chọn vị trí phát triển trung tâm dữ liệu khắc nghiệt hơn nhiều so với nhà kho hay nhà xưởng xây sẵn thông thường. Các nhà đầu tư bất động sản ưu tiên hàng đầu cho các quỹ đất đã hoàn thiện hạ tầng kết nối điện năng công suất lớn, gần cụm cảng và đường truyền cáp quang. Bên cạnh đó, xu hướng tái cấu trúc tài sản cũng đang mở ra cơ hội chuyển đổi công năng các cơ sở sản xuất hoặc kho bãi cũ thành các trung tâm dữ liệu thế hệ mới.

Tuy nhiên, phát triển bất động sản trung tâm dữ liệu tại Việt Nam cũng đối mặt với những thách thức pháp lý và hạ tầng đặc thù. Rào cản lớn nhất nằm ở thủ tục cấp phép mở rộng nguồn cung điện lưới và yêu cầu đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) ngày càng nghiêm ngặt. Các trung tâm dữ liệu dành cho AI đòi hỏi mật độ nguồn điện trên mỗi tủ máy chủ cao hơn gấp nhiều lần, kéo theo bài toán quy hoạch hạ tầng năng lượng sạch cho các khu đất phát triển.

Dù vậy, với lợi thế giá đất công nghiệp cạnh tranh, chi phí xây dựng tối ưu và tốc độ chuyển đổi số nhanh chóng, bất động sản trung tâm dữ liệu được định vị sẽ là phân khúc dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam trong thập kỷ tới.