Giá nhà tại Australia đối mặt đợt suy giảm mạnh nhất 40 năm

Mỗi căn nhà “bốc hơi” hơn 63.000 AUD

Sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản Australia đang đối mặt với đợt lao dốc có tốc độ nhanh nhất trong vòng 40 năm qua. Áp lực đè nặng lên vai người mua nhà khi chi phí vay nợ leo thang, trong khi giới đầu tư đồng loạt chùn tay.

Theo báo cáo Chỉ số Giá trị Nhà ở toàn quốc (HVI) từ tổ chức nghiên cứu Cotality được ABC News trích dẫn, giá nhà tại Australia trong tháng 10 tiếp tục giảm 1,2%. Đây là tháng giảm thứ 7 liên tiếp của thị trường này.

So với mức đỉnh thiết lập vào tháng 3, giá trị bất động sản toàn quốc đã sụt 6,7%, đưa giá trị trung vị của một căn nhà về mức 884.855 AUD (gần 15,6 tỷ đồng theo giá quy đổi ngày 8/11). Tính bình quân, mỗi căn nhà đã “bốc hơi” khoảng 63.400 AUD (tương đương gần 1,12 tỷ đồng) chỉ sau hơn nửa năm.

Tại các thành phố thủ phủ của các bang và vùng lãnh thổ, đà rơi thậm chí còn nặng nề hơn với mức sụt giảm 8,1%. Ông Gerard Burg, Giám đốc nghiên cứu tại Cotality, nhận định thị trường đang trên đà chứng kiến đợt suy giảm lớn nhất trong 40 năm. Mức sụt giảm kỷ lục trước đó rơi vào giai đoạn 2017-2019 với tổng mức giảm 8,2% tại các thành phố lớn. Với tốc độ giảm 8,1% chỉ sau 7 tháng qua, việc thị trường xô đổ kỷ lục cũ gần như chắc chắn sẽ xảy ra.

Đà giảm hiện lan rộng khắp các khu vực ngoại ô của Brisbane, Perth và Adelaide. Theo ông Burg, đây là cuộc suy giảm xuất phát từ phía cầu khi người mua cạn kiệt khả năng vay vốn do lãi suất quá cao. Các khoản trả nợ thế chấp định kỳ phình to đã trực tiếp đẩy nhiều gia đình ra khỏi thị trường.

Lãi suất neo đỉnh, nhà đầu tư ôm tiền đứng ngoài

Nguyên nhân trực tiếp đẩy thị trường địa ốc vào thế khó là chi phí vốn tăng vọt. Theo hãng tin Bloomberg, Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) vừa qua đã thực hiện lần tăng lãi suất thứ năm trong năm, đưa lãi suất cơ bản thêm 25 điểm cơ bản lên 4,85% – mức đỉnh cao nhất trong vòng 18 năm qua.

Bên cạnh đòn bẩy tài chính bị thắt chặt, chính sách ngân sách mới với việc điều chỉnh các ưu đãi thuế đầu tư, đặc biệt là cơ chế khấu trừ lỗ từ bất động sản vào thu nhập chịu thuế khác và thuế lãi vốn, đã giáng đòn mạnh vào tâm lý giới đầu cơ.

Hệ quả là tính thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Cotality ước tính lượng giao dịch nhà ở trong 3 tháng qua giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ đấu giá thành công tại các đô thị lớn liên tục chìm dưới mốc 50%.

Thời gian trung bình để bán xong một căn nhà đã kéo dài lên 39 ngày, mức lâu nhất kể từ tháng 8/2020. Để thoát được hàng, các chủ nhà buộc phải chấp nhận mức chiết khấu bình quân lên tới 4,7% giá trị tài sản.

Ông Sam Devlin, chuyên gia môi giới tại sàn Harcourts (Brisbane), chia sẻ lượng khách đến xem nhà giảm rõ rệt trong 6 tháng qua. Đa số người mua nhà ở thực rơi vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan: họ không dám chốt cọc căn nhà mới nếu chưa thanh khoản được căn nhà cũ đang ở.

Cùng góc nhìn, ông Jin Ling từ công ty môi giới Vic Prop (Melbourne) cho biết tâm lý chờ đợi đang bao trùm. Người mua liên tục tự hỏi liệu có nên chờ thêm một năm để giá giảm sâu hơn, hoặc nghe ngóng xem liệu lãi suất có còn tăng tiếp hay không.

Cơ hội “bắt đáy” cho người có sẵn tiền mặt?

Mặc dù bức tranh chung khá ảm đạm, thị trường vẫn phát đi những tín hiệu phân hóa và mở ra cơ hội cho nhóm người mua sở hữu dòng tiền thật.

Theo ghi nhận từ Bloomberg, số lượng các cuộc bán đấu giá tại các thủ phủ tuần qua đã nhích nhẹ 1,2%, đạt 1.734 cuộc. Tỷ lệ bán đấu giá thành công toàn quốc tăng 4,3 điểm phần trăm lên 51,5%. Trong đó, Melbourne ghi nhận sự bật dậy mạnh nhất khi số cuộc đấu giá tăng hơn 18% và tỷ lệ chốt giao dịch tăng gần 10 điểm phần trăm. Động thái này cho thấy một bộ phận người mua đã bắt đầu rục rịch tận dụng nhịp giảm giá để tìm kiếm tài sản ưng ý.

Dữ liệu của Domain chỉ ra rằng phân khúc nhà ở cao cấp tại Sydney và Melbourne đã giảm giá từ sớm và giảm rất sâu. Bà Nicola Powell, chuyên gia kinh tế trưởng tại Domain, phân tích đây chính là thời điểm thuận lợi cho những người có nhu cầu đổi sang không gian sống rộng rãi hơn, bởi nhà càng đắt tiền thì biên độ chiết khấu từ chủ sở hữu càng lớn.

Hiện tại, giá nhà trung vị tại Melbourne theo dữ liệu của Cotality đã lùi về mức 773.027 AUD (13,6 tỷ đồng), thấp hơn 7,3% so với 5 năm trước. Mức giá này đang thu hút sự chú ý của nhóm khách hàng mua nhà lần đầu và giới đầu tư từ các bang khác quay trở lại tìm kiếm món hời.

Dù vậy, giới phân tích cảnh báo đà hồi phục của thị trường địa ốc Australia sẽ không thể diễn ra trong một sớm một chiều. Cả Cotality và Domain đều nhận định người mua sẽ tiếp tục thận trọng cho đến khi ngân hàng trung ương phát tín hiệu hạ lãi suất, điều khó có thể xảy ra trước nửa cuối năm 2027.