Người vay mua nhà chịu áp lực bán cắt lỗ, chuyên gia nói lãi suất khó giảm nhanh

Cuối năm 2025, vợ chồng chị N. (Đà Nẵng) có 7 tỷ đồng, gồm tiền gia đình hai bên hỗ trợ và tích lũy. Kỳ vọng lướt sóng kiếm lời, họ mua cùng lúc hai căn nhà trị giá 5,4 tỷ đồng và 4,7 tỷ đồng, đồng thời vay ngân hàng gần 3,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giá nhà không tăng như dự tính, trong khi áp lực lãi vay ngày càng lớn. Chị N. cho biết thời gian tới, gia đình phải trả gần 40 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Nếu bán hai căn nhà lúc này, mỗi căn có thể lỗ khoảng 1 tỷ đồng. Vợ chồng chị vẫn kỳ vọng lãi suất giảm, thị trường phục hồi để thu hồi vốn, nhưng lo không đủ sức gồng khoản vay đến lúc đó.

Đây là một trong những trường hợp người mua bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực mà phóng viên Dân trí ghi nhận. Không ít người, dù chưa đến thời điểm khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, đã bắt đầu tính phương án bán tài sản để giảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

Bán nhà trả nợ nhưng chưa đủ tiền mua căn khác

Cùng thấy được áp lực lãi vay, chị Diễm Thy (phường Cát Lái, TPHCM) đang tính bán căn hộ trong khu đô thị Cát Lái, mua năm 2025. Để mua căn hộ này, gia đình chị đang vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng.

Hiện mỗi tháng chị trả khoảng 6-8 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, trong đó phần trả gốc chỉ vài trăm nghìn đồng. Áp lực lớn hơn sẽ đến vào tháng 2/2027, khi khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi.

Theo tính toán của chị Thy, khi đó riêng tiền lãi có thể lên khoảng 15 triệu đồng/tháng, tương ứng mức lãi suất khoảng 12%/năm trên dư nợ 1,5 tỷ đồng, chưa tính phần trả gốc.

Với thu nhập của hai vợ chồng, trong khi còn phải nuôi con nhỏ, chị cho rằng gia đình khó có thể gánh thêm khoản chi này. Vì vậy, chị đang tìm cách bán căn hộ để tất toán khoản vay.

Ban đầu, chị dự tính sau khi bán nhà, trả hết nợ ngân hàng sẽ còn khoảng 2 tỷ đồng để mua một căn chung cư nhỏ ở vùng ven, không phải vay thêm. Tuy nhiên, giá căn hộ đứng yên, số tiền thực nhận chỉ còn khoảng 1,6-1,7 tỷ đồng, chưa đủ để mua một căn hộ phù hợp mà không phải vay thêm.

“Giữ nhà thì lo không kham nổi lãi vay, bán nhà lại chưa đủ tiền mua căn khác.”, chị Thy nói.

Áp lực khi nhiều khoản vay hết ân hạn

Áp lực mà chị Thy đang đối mặt có thể không phải trường hợp cá biệt. Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Á Real, từ cuối năm nay đến năm 2027, nhiều dự án tại các tỉnh, thành sẽ bước vào giai đoạn bàn giao. Đây cũng là thời điểm một số khoản vay mua nhà hết thời gian ân hạn nợ gốc, chuyển sang lãi suất thả nổi.

“Lãi suất thả nổi hiện vẫn còn cao. Người nào chịu được thì tiếp tục đóng, người không chịu được thì buộc phải bán cắt lỗ”, ông Kiên nói.

Theo ông, dấu hiệu này đã xuất hiện trên các nhóm cộng đồng cư dân tại một số dự án, khi nhiều người vừa hết thời gian ân hạn đã phải rao bán nhà để giảm áp lực tài chính.

Một nhóm khác cũng gặp khó khăn là những khách hàng đến hạn ký hợp đồng mua bán. Trước đó, họ đã vay ngân hàng để thanh toán một phần giá trị bất động sản, nhưng đến thời điểm ký hợp đồng phải đóng thêm khoản tiền lớn. Không đủ khả năng xoay xở, một số người buộc phải tìm cách chuyển nhượng lại tài sản.

Tại một số dự án ở khu Đông TPHCM, ông Kiên cho hay có căn hộ được rao bán thấp hơn giá mua hơn 1 tỷ đồng, thậm chí 2-3 tỷ đồng. Với những chủ nhà cần tiền gấp, mức giảm giá có thể lên tới 30-40%. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh đây là những trường hợp cá biệt, không đại diện cho toàn thị trường. Phần lớn người bán vì áp lực lãi vay chỉ chấp nhận giảm giá ở mức vừa phải.

Ở chiều ngược lại, người mua cũng đang có tâm lý thận trọng. Theo lãnh đạo Việt Á Real, khách hàng hiện chỉ xuống tiền tại những dự án có chính sách hỗ trợ tài chính tốt. Nếu không, họ có xu hướng chờ sang năm sau để quan sát diễn biến thị trường.

Để giữ chân người mua, một số chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng triển khai chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu. Một số đơn vị khác cho phép giãn tiến độ thanh toán, người mua chỉ phải đóng khoảng 30-40% giá trị bất động sản trong khoảng 2 năm trước khi nhận nhà.

Theo ông Kiên, nếu lãi suất giảm trong năm 2027, người mua và nhà đầu tư có thể giảm bớt áp lực tài chính, qua đó có thêm điều kiện giữ tài sản. Ngược lại, nếu lãi vay tiếp tục neo cao trong khi thanh khoản chưa cải thiện, áp lực bán ra để cắt lỗ có thể gia tăng.

Lãi suất khó giảm nhanh và đồng loạt

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, khả năng điều chỉnh lãi suất của mỗi ngân hàng phụ thuộc vào chi phí huy động, cơ cấu nguồn vốn và chất lượng tín dụng.

Chênh lệch thu nhập lãi và chi phí lãi tạo nguồn bù đắp chi phí vận hành, trích lập dự phòng và tích lũy vốn. Biên lãi ròng được xác định trên tài sản sinh lãi bình quân. Ngân hàng Nhà nước đã chủ động chỉ đạo giảm lãi suất, thể hiện nỗ lực điều hành, đồng hành cùng người dân và cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất huy động cần thời gian truyền dẫn, bởi nguồn tiền gửi trước đó chưa đồng loạt đáo hạn. Vì vậy, dư địa điều chỉnh lãi vay thả nổi còn phụ thuộc chu kỳ cập nhật chi phí vốn và thỏa thuận hợp đồng.

Bên cạnh đó, lãi suất còn gắn với mục đích sử dụng vốn, khả năng trả nợ và định hướng tín dụng. Nguồn vốn ưu tiên hỗ trợ sản xuất, kinh doanh; khoản vay mua nhà được xem xét theo nhu cầu, hồ sơ và chính sách từng ngân hàng. Các chương trình ưu đãi có thể đáp ứng nhóm khách hàng phù hợp, song cần phân biệt lãi suất ban đầu với chi phí suốt thời hạn vay.

Ở bên ngoài, Fed giữ nguyên lãi suất tại cuộc họp ngày 28/10, đồng thời tiếp tục lưu ý áp lực lạm phát. Diễn biến chính sách tiếp theo phụ thuộc dữ liệu kinh tế. Nếu lãi suất USD còn cao, kết hợp bất định địa chính trị và giá năng lượng, điều hành trong nước cần cân đối mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng với ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát và bảo đảm an toàn hệ thống.

Theo ông Huy, năm 2027 có thể mở thêm dư địa giảm lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát, thanh khoản cải thiện và chi phí huy động hạ bền vững. Song mức giảm sẽ phân hóa theo ngân hàng, khách hàng và khoản vay. Chính sách hỗ trợ cần đi cùng quản trị rủi ro, tránh hình thành kỳ vọng lãi suất giảm sâu hoặc đồng loạt.

Người mua nhà nên xây dựng phương án tài chính dựa trên thu nhập ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng lãi suất giảm. Mức vay không quá 50% giá trị tài sản là ngưỡng tham khảo, cần điều chỉnh theo khả năng trả nợ. Đồng thời, nên dự phòng lãi suất thả nổi sau ưu đãi, chi phí sinh hoạt và biến động thu nhập.