Đất đa mục đích: Mở cơ chế nhưng vẫn “tắc” thực tế

Chính sách mở nhưng thực tế triển khai vẫn “chưa thông”

Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích, được kỳ vọng mở ra không gian phát triển mới cho kinh tế nông nghiệp, du lịch và dịch vụ tại nhiều địa phương.

Tại tọa đàm “Đất đai đa mục đích: Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra từ thực tiễn” do báo Tiền Phong tổ chức, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết chủ trương này nhằm khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, cho phép kết hợp thêm các hoạt động trên cùng một thửa đất nhưng vẫn phải giữ nguyên mục đích sử dụng chính.

Cụ thể, đất nông nghiệp có thể kết hợp dịch vụ, trải nghiệm; đất rừng có thể trồng dược liệu; đất ở có thể sử dụng làm văn phòng hoặc kinh doanh trong phạm vi cho phép. Tuy nhiên, ranh giới quan trọng là không được làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính và không để bị lợi dụng để hợp thức hóa vi phạm.

Dù được đánh giá là bước tiến trong tư duy quản lý, sau gần 2 năm triển khai, nhiều địa phương vẫn lúng túng khi áp dụng.

Theo bà Mỹ, vướng mắc lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp. Các quy định về tỷ lệ diện tích sử dụng kết hợp, quy mô công trình hay điều kiện tháo dỡ còn mang tính định tính, khiến chính quyền cơ sở gặp khó khăn trong thẩm định và giám sát.

Bên cạnh đó, việc triển khai còn liên quan đến nhiều luật khác như xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp… khiến mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau.

Thực tế tại các mô hình sản xuất cho thấy nhu cầu kết hợp đa mục đích là rất lớn. Từ trồng nấm, dược liệu đến du lịch trải nghiệm, nhiều hợp tác xã đã tìm cách gia tăng giá trị trên cùng một diện tích đất. Tuy nhiên, do thiếu hướng dẫn thống nhất, việc lập phương án, xin cấp phép và huy động vốn vẫn gặp nhiều khó khăn.

Một số ý kiến tại tọa đàm cũng cho rằng, nhiều trường hợp đang kỳ vọng cơ chế đất đa mục đích như một “cửa mở” cho phát triển du lịch hoặc kinh doanh, trong khi bản chất chính sách chỉ cho phép kết hợp hoạt động bổ trợ, không phải chuyển đổi sang mục đích thương mại, dịch vụ.

Điểm nghẽn nằm ở thực thi và sự thiếu đồng bộ giữa các luật

Luật sư Trần Đại Lâm (Công ty Luật TNHH ANVI) cho biết đến nay chưa có số liệu tổng hợp trên phạm vi cả nước về số hồ sơ, dự án sử dụng đất đa mục đích đã được phê duyệt và triển khai. Việc thiếu dữ liệu khiến khó xác định chính xác vướng mắc nằm ở đâu.

Theo ông, nếu không có thống kê cụ thể về số hồ sơ được chấp thuận, bị từ chối hay đình trệ, rất dễ rơi vào tình trạng sửa chính sách theo cảm nhận, trong khi khó khăn thực tế vẫn chưa được giải quyết.

Tại cơ sở, áp lực đang dồn nhiều về cấp xã. Ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ), cho biết cán bộ địa chính phải xử lý đồng thời nhiều lĩnh vực, trong khi quy định về đất đa mục đích còn thiếu rõ ràng, khiến việc phân biệt giữa sử dụng hợp pháp và sai mục đích trở nên khó khăn.

Ngoài ra, nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng chưa có hướng dẫn cụ thể, trong khi mỗi hồ sơ lại phải đối chiếu với nhiều luật khác nhau, từ đất đai, xây dựng đến môi trường, quốc phòng.

Ở góc độ doanh nghiệp, vướng mắc lớn nhất vẫn là thủ tục kéo dài. Theo đại diện một hợp tác xã du lịch tại Lào Cai, việc chuyển mục đích sử dụng đất có trường hợp mất tới 5-10 năm, khiến dự án chậm triển khai, chi phí tăng cao và mất cơ hội đầu tư.

Thực tế này cho thấy khoảng cách lớn giữa chủ trương và triển khai. Cơ chế đã mở, nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể khiến người có thẩm quyền e ngại, không dám ký phê duyệt.

Tại tọa đàm, nhiều ý kiến cho rằng để khơi thông nguồn lực đất đai, cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự và tiêu chí áp dụng đối với từng loại đất, đồng thời phân định rõ ranh giới giữa sử dụng kết hợp và chuyển mục đích sử dụng đất.

Quan trọng hơn, việc hoàn thiện chính sách không thể chỉ dừng ở Luật Đất đai, mà cần sửa đổi đồng bộ các luật liên quan. Nếu không, những vướng mắc hiện nay sẽ tiếp tục lặp lại, dù quy định đã được mở rộng.