Loạt ông lớn đổ tỷ USD vào khách sạn cao cấp Việt Nam, cuộc chơi có dễ sinh lời?

Những ngày này, nhiều điểm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… đều tấp nập khách quốc tế.

Tại TPHCM, ở khu vực trung tâm, các di tích lịch sử và bảo tàng, khách đến từ châu Âu, châu Mỹ ra vào nhộn nhịp. Ở không ít khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng hạng sang tại nhiều điểm đến, công suất phòng duy trì ở mức cao khi đây đang là mùa cao điểm đón khách quốc tế trong năm.

“Việt Nam đang là một trong những thị trường khách sạn sôi động nhất châu Á. Nền tảng du lịch vững chắc, khả năng chi tiêu của người dân trong nước ngày càng tăng, cùng sức hút ngày càng lớn đối với du khách quốc tế đang mở ra những cơ hội thuận lợi cho tăng trưởng dài hạn”, ông Vivek Bhalla, Giám đốc Điều hành IHG Hotels & Resorts khu vực Đông Nam Á và Hàn Quốc, chia sẻ.

IHG là tập đoàn sở hữu và quản lý thương hiệu khách sạn InterContinental. Tại Việt Nam, thương hiệu này hiện có 9 khách sạn và khu nghỉ dưỡng thuộc phân khúc hạng sang, với hơn 2.500 phòng trên cả nước.

Theo ông Vivek Bhalla, tập đoàn đã tái khẳng định cam kết lâu dài với Việt Nam, một trong những thị trường du lịch tăng trưởng nhanh nhất châu Á, khi thương hiệu InterContinental dự kiến có thêm 4 dự án mới trong 3-5 năm tới, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến du lịch hàng đầu.

Nhu cầu trải nghiệm cao cấp của du khách gia tăng

Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, 10 tháng đầu năm 2026, cả nước đón 19,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 13,8% so với cùng kỳ, đạt khoảng 78% mục tiêu kỷ lục 25 triệu lượt của cả năm.

Trước cơ hội này, phân khúc khách sạn cao cấp tại Việt Nam cũng bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, khi nhiều tập đoàn quản lý quốc tế và nhà đầu tư tiếp tục mở rộng hiện diện. IHG Hotels & Resorts, Palladium Hotel Group, Vinpearl (thuộc Tập đoàn Vingroup), Indochina Kajima… đang tăng tốc đầu tư, đón khách tại những điểm du lịch lớn.

Sức hấp dẫn của thị trường không chỉ nằm ở lượng khách tăng mà còn ở khả năng cải thiện giá phòng và doanh thu khai thác.

Theo báo cáo của STR (thuộc CoStar Group) về thị trường khách sạn Việt Nam, công bố tại Horecfex Vietnam 2026 ở Đà Nẵng hồi tháng 8, trong phần lớn thời gian từ đầu năm 2025 đến tháng 6/2026, nhu cầu thuê phòng tăng nhanh hơn nguồn cung.

Riêng phân khúc hạng sang và trên cao cấp, trong 12 tháng tính đến tháng 6/2026, công suất phòng đạt gần 64%, tăng 8% so với cùng kỳ. Giá phòng bình quân (ADR) tăng từ 136 USD/đêm vào tháng 6/2024 lên 141 USD vào tháng 6/2025 và 154 USD vào tháng 6/2026.

Đáng chú ý, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) trong 6 tháng đầu năm 2026 tại Phú Quốc tăng 46%, Nha Trang – Cam Ranh tăng 44%, Đà Nẵng tăng 15%. Kết quả này vượt xa một số thị trường nghỉ dưỡng nổi tiếng trong khu vực như Bali (tăng 3%), Maldives (tăng 1%), Phuket (gần như đi ngang)…

Tại Phú Quốc, ADR của nhóm khách sạn hạng sang và trên cao cấp tăng từ khoảng 140-150 USD/đêm giai đoạn 2023-2024 lên mức 180 USD trở lên vào giữa năm nay. CBRE đánh giá Việt Nam là thị trường khách sạn có kết quả hoạt động nổi bật nhất châu Á – Thái Bình Dương trong nửa đầu năm.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III của Vinpearl cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 10.686 tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 2.829 tỷ đồng, gấp 6,6 lần cùng kỳ; tuy nhiên, khoảng 52% lợi nhuận trước thuế đến từ lợi nhuận khác. Riêng quý III, lợi nhuận sau thuế đạt 649 tỷ đồng, tăng 283% so với cùng kỳ.

Ở mảng lưu trú, trong 9 tháng, Vinpearl bán được hơn 2,2 triệu đêm phòng, tăng 20%. Giá phòng bình quân tăng 12%, giúp RevPAR tăng 29%. Công suất phòng bình quân đạt 64%, tăng 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Cuộc chơi vốn lớn?

Ông Vivek Bhalla nhận định Việt Nam hiện là một trong những thị trường có chỉ số kinh doanh ấn tượng nhất của tập đoàn tại châu Á – Thái Bình Dương, với RevPAR tăng 20% trong quý II/2026. Riêng phân khúc hạng sang tăng 21,1%, cao hơn mức trung bình toàn ngành 73 USD mỗi phòng khả dụng.

Không chỉ IHG, Palladium Hotel Group, tập đoàn khách sạn gia đình hơn 50 năm tuổi của Tây Ban Nha, cũng chọn Việt Nam làm thị trường đầu tiên tại châu Á và đặt trụ sở điều hành khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại TPHCM.

Ông Farah Jaber, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của Palladium Hotel Group, đánh giá Việt Nam có tiềm năng dài hạn nhờ đường bờ biển, bản sắc đô thị, văn hóa và ẩm thực đa dạng. Tuy nhiên, tập đoàn lựa chọn mở rộng có chọn lọc, thay vì chạy theo số lượng dự án.

Trong khi đó, Indochina Kajima, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật Bản), đã cam kết đầu tư 1 tỷ USD vào Việt Nam và phát triển 6 khách sạn Wink đang hoạt động, nay thuộc thương hiệu Unscripted by Hyatt. Tính cả Wink Hanoi Westlake dự kiến khai trương tháng 4/2027, chuỗi sẽ có 7 khách sạn với hơn 2.000 phòng.

Đại diện Indochina Kajima cho biết doanh nghiệp ghi nhận ADR và RevPAR tăng so với cùng kỳ năm 2025 tại các khách sạn Wink. Điều này cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn hồi phục và có khả năng nâng giá trở lại, thay vì phải giảm giá để thu hút khách.

Dù vậy, giới phân tích cho rằng sức hút của thị trường không đồng nghĩa với việc mọi khoản đầu tư vào khách sạn cao cấp đều mang lại lợi nhuận tương xứng.

Khách sạn 5 sao, hạng sang đòi hỏi vốn phát triển lớn, từ chi phí đất đai, xây dựng, thiết kế, trang thiết bị đến các tiêu chuẩn vận hành theo thương hiệu quốc tế. Sau khi đi vào hoạt động, chủ đầu tư còn phải duy trì chất lượng dịch vụ, đội ngũ nhân sự, đồng thời gánh chi phí phân phối và nâng cấp tài sản.

Trong khi đó, doanh thu phụ thuộc vào khả năng lấp đầy phòng, giá bán thực tế và mức chi tiêu của khách hàng. Một khách sạn có giá phòng cao nhưng công suất thấp vẫn có thể gặp khó trong việc tạo dòng tiền.

Diễn biến thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) khách sạn phần nào phản ánh sự thận trọng của giới đầu tư. Năm 2019, tổng giá trị M&A khách sạn tại Việt Nam đạt 333,1 triệu USD. Giai đoạn 2020-2024, hoạt động giao dịch trầm lắng, dù vẫn có thương vụ như việc chuyển nhượng hai khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TPHCM năm 2023. Năm 2025, thị trường ghi nhận 2 thương vụ với tổng giá trị 53,5 triệu USD. JLL dự báo giá trị giao dịch năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, song vẫn thấp hơn đáng kể so với năm 2019.

Về hiệu quả đầu tư, theo JLL, lợi suất khách sạn giai đoạn 2023-2024 dao động khoảng 6-7,5%. Những tài sản được tái cấu trúc hiệu quả có thể đạt lợi suất kỳ vọng 8-9%. Tuy nhiên, để có mức sinh lời này, nhà đầu tư cần chiến lược tạo giá trị rõ ràng, từ tái định vị thương hiệu, nâng cấp sản phẩm đến tối ưu vận hành.

Không phải khách sạn hạng sang nào cũng đắt khách

Theo JLL, trong các cuộc đàm phán gần đây, hiệu suất khai thác thực tế mới là yếu tố quyết định khả năng chốt giao dịch, thay vì những kỳ vọng tăng trưởng. Điều này cũng lý giải vì sao hoạt động cải tạo, nâng cấp và tái định vị khách sạn hiện hữu ngày càng được quan tâm, bên cạnh các dự án xây mới.

Tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Đà Nẵng, Chủ tịch Chi hội Khách sạn Đà Nẵng, Tổng Giám đốc Furama Resort Đà Nẵng, cho biết nhu cầu ở phân khúc cao cấp là có thật.

Dẫn số liệu CoStar ngày 29/10, ông cho biết nhóm hạng sang (Luxury) và trên cao cấp (Upper Upscale) trong mẫu theo dõi có 6.741 phòng. Năm 2025, nhóm này bán được khoảng 1,637 triệu đêm phòng, tăng 18,1% so với năm trước, trong khi lượng đêm phòng khả dụng chỉ tăng 2,8%. Tuy nhiên, trong tổng số 6.725 phòng đang xây dựng tại Đà Nẵng, chỉ 980 phòng thuộc hai nhóm này.

“Không thể đánh đồng mọi dự án 4-5 sao, thương hiệu quốc tế với cùng một phân khúc khách, cùng một khả năng hấp thụ”, ông Quỳnh nói.

Theo ông Quỳnh, rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư là nguồn cung mới tăng nhanh hơn nhu cầu có khả năng chi trả. Dư cung cục bộ, tính mùa vụ, cạnh tranh giá và thiếu nhân lực có thể tạo thành vòng xoáy làm thu hẹp lợi nhuận. Hiệu quả đầu tư cần được đánh giá trong cả năm, bao gồm mùa thấp điểm, ngày giữa tuần và những giai đoạn ít chuyến bay, thay vì chỉ nhìn vào mùa hè hoặc các dịp lễ.