Trung Quốc: Thượng Hải giảm tiền trả trước, kích cầu bất động sản

Ngày 20/8, chính quyền Thượng Hải chính thức công bố loạt chính sách nới lỏng mới dành cho thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 21/8. Động thái này đưa trung tâm tài chính hàng đầu đất nước trở thành đô thị hạng nhất đầu tiên tung biện pháp kích cầu sau khi các số liệu kinh tế vĩ mô tháng 7 cho thấy đà tăng trưởng đang chậm lại.

Việc một thị trường vốn có sức chống chịu thuộc hàng tốt nhất như Thượng Hải phải liên tục điều chỉnh chính sách phản ánh áp lực lớn đối với bài toán thanh khoản và nhu cầu mua nhà hiện nay.

Hạ rào cản tài chính và mở rộng quỹ nhà ở

Theo thông báo từ cơ quan quản lý nhà ở Thượng Hải, quy định thế chấp thương mại đối với căn nhà thứ hai nằm ngoài đường vành đai ngoài của thành phố sẽ được điều chỉnh đáng kể. Cụ thể, tỷ lệ trả trước tối thiểu giảm từ mức 20% xuống còn 15%.

Bên cạnh đó, chính quyền thành phố cũng triển khai gói trợ cấp tạm thời với mức tối đa lên tới 80.000 nhân dân tệ (tương đương khoảng 12.000 USD, theo tỷ giá 1 USD đổi 6,7239 nhân dân tệ) cho những người bán nhà cũ để chuyển sang mua nhà mới ở khu vực ngoài vành đai.

Một điểm nhấn quan trọng khác trong gói giải pháp lần này là việc mở rộng công năng của quỹ nhà ở. Người dân được phép rút tiền tiết kiệm từ quỹ này để thanh toán khoản tiền trả trước cho cả các dự án đang xây dựng lẫn những căn nhà đã hoàn thiện, đồng thời tần suất rút tiền cũng được điều chỉnh linh hoạt hơn.

Bloomberg dẫn số liệu từ China Index Holdings cho biết, tính từ đầu năm đến nay, hơn 80 chính quyền địa phương trên cả nước đã nâng hạn mức vay vốn được bảo đảm bằng quỹ nhà ở. Đánh giá về xu hướng này, ông John Lam, chuyên gia phân tích bất động sản tại UBS Group AG, nhận định việc cải cách quỹ nhà ở có thể trở thành một “hướng đi mới” nhằm tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường nhà ở dân cư.

Áp lực từ đà suy yếu của thị trường chung

Quyết định nới lỏng tín dụng của Thượng Hải diễn ra trong bối cảnh các chỉ số kinh tế tháng 7 phát đi nhiều tín hiệu giảm tốc. Trong quý II, tăng trưởng kinh tế chỉ đạt 4,3% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận mức thấp nhất trong hơn 3 năm qua. Doanh số bán lẻ và sản lượng công nghiệp tháng 7 đều tăng thấp hơn dự kiến, trong khi các chỉ số về doanh số, đầu tư và khởi công xây dựng mới trong 7 tháng đầu năm tiếp tục sụt giảm nhanh.

Theo tính toán của Reuters dựa trên số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS), giá nhà mới trong tháng 7 giảm 0,1% so với tháng trước và giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng sụt giảm kéo dài của thị trường địa ốc tiếp tục gây áp lực trực tiếp lên chi tiêu tiêu dùng và hoạt động đầu tư.

Đà phục hồi hiện tại vẫn diễn ra tương đối cục bộ. Trong số 70 thành phố được khảo sát, chỉ có 17 địa phương ghi nhận giá nhà tăng theo tháng. Ngay tại các đô thị hạng nhất, giá nhà mới trong tháng 7 cũng đi ngang sau khi tăng nhẹ 0,1% vào tháng 6; các đô thị hạng hai và hạng ba lần lượt giảm 0,1% và 0,3%.

Nhận định về diễn biến này, ông Zhang Dawei, chuyên gia phân tích tại Centaline Property, cho biết thị trường đang củng cố mô hình phục hồi “hình chữ K” với sự phân hóa rõ rệt: “Trong thời gian tới, sự phân hóa theo từng phân khúc sẽ tiếp diễn. Các thành phố lớn sẽ tập trung giải phóng nhu cầu đổi sang nhà ở có chất lượng tốt hơn, trong khi các đô thị cấp thấp hơn ưu tiên giảm lượng hàng tồn kho”.

Chuyển trọng tâm sang hỗ trợ trực tiếp người mua

Trước Thượng Hải, thủ đô Bắc Kinh vào đầu tháng 8 cũng đã nới lỏng các quy định hạn chế mua nhà tại khu vực trung tâm và nâng hạn mức cho vay qua quỹ nhà ở. Việc các đô thị đầu tàu liên tiếp chủ động can thiệp cho thấy chính quyền địa phương đang đóng vai trò trụ cột trong việc duy trì ổn định thị trường.

Sự kết hợp đồng thời giữa hạ tỷ lệ trả trước, trợ cấp tiền mặt và gia tăng tính thanh khoản cho quỹ nhà ở cho thấy bước chuyển dịch trong định hướng điều hành: tập trung kích thích trực tiếp sức mua của người dân, thay vì chỉ dồn lực vào việc hỗ trợ phía nguồn cung của các doanh nghiệp phát triển dự án.

Dù vậy, các chuyên gia đánh giá việc nới lỏng điều kiện tài chính mới chỉ giúp giải quyết rào cản gia nhập thị trường ban đầu. Trong bối cảnh giá nhà toàn quốc chưa thiết lập lại xu hướng tăng vững chắc, sự phục hồi của toàn ngành trong thời gian tới vẫn phụ thuộc lớn vào mức độ hồi phục niềm tin và kỳ vọng dài hạn của người mua nhà.