Nhà đầu tư chung cư ở Hà Nội mắc kẹt vì dùng đòn bẩy tài chính

Từ kỳ vọng sinh lời đến mắc kẹt

Giữa năm 2025, anh Tiến M. (32 tuổi), đang làm việc cho một công ty Nhật Bản, quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở phía tây Hà Nội với giá 5,8 tỷ đồng. Gia đình có khoảng 2,3 tỷ đồng tiền tích lũy, phần còn lại 3,5 tỷ đồng vay ngân hàng, tương đương hơn 60% giá trị căn hộ.

Thời điểm ký hợp đồng, anh M. được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 6,5%/năm và cho rằng khoản vay vẫn nằm trong khả năng tài chính. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất được điều chỉnh lên hơn 10%/năm. Với dư nợ 3,5 tỷ đồng, riêng tiền lãi mỗi tháng đã vượt 30 triệu đồng, chưa tính khoản gốc phải trả.

Quý II năm nay, khi thị trường có dấu hiệu chậm lại, anh M. rao bán căn chung cư. Từ mức kỳ vọng 5,8-6 tỷ đồng, đến nay anh đã hạ xuống quanh 5,1 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. 

“Giờ còn mong tăng gì nữa, tôi mong bán được thôi để trả nợ ngân hàng càng sớm càng tốt”, anh M. nói.

Tương tự, cuối năm 2025, anh X.H. quyết định mua một căn hộ 3 phòng ngủ tại khu vực phía đông Hà Nội với giá khoảng 7,2 tỷ đồng. Anh sử dụng 3,5 tỷ đồng vốn tự có và vay ngân hàng khoảng 3,7 tỷ đồng, tương đương hơn 51% giá trị căn hộ.

Khi lãi suất khoản vay tăng lên khoảng 10,8%/năm, riêng tiền lãi mỗi tháng của anh vào khoảng 33 triệu đồng. Trong khi đó, căn hộ chỉ mang về khoảng 17 triệu đồng tiền cho thuê mỗi tháng, chưa bằng một nửa chi phí lãi vay.

Sau nhiều lần cân nhắc, anh H. quyết định rao bán khoảng 6,4 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 800 triệu đồng so với giá mua. Tuy nhiên, người mua vẫn có tâm lý chờ đợi và liên tục trả giá xuống sâu hơn.

Với anh H., bài toán lúc này không chỉ là bán lỗ bao nhiêu, mà là tiếp tục giữ và trả thêm hàng trăm triệu đồng tiền lãi mỗi năm hay chấp nhận mất một khoản ngay để thoát khỏi áp lực dòng tiền.

Dữ liệu thị trường đang nói gì?

Sau gần 2 năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều tin rao “cắt lỗ”. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá chuyển nhượng đã bắt đầu giảm, thanh khoản suy yếu, trong khi áp lực bán ra từ nhà đầu tư gia tăng.

Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội trong quý II bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp giảm theo quý kể từ cuối năm 2022, cho thấy thị trường đang đảo chiều sau một giai đoạn tăng giá kéo dài.

Diễn biến này cũng được phản ánh trên thị trường rao bán. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong quý II giảm khoảng 2% so với quý trước, xuống bình quân 85 triệu đồng/m2. Đây là quý thứ hai liên tiếp mặt bằng giá rao bán đi xuống.

Mức điều chỉnh không diễn ra đồng đều mà tập trung ở những dự án từng tăng nóng trong giai đoạn 2024-2025. Nhiều khu đô thị lớn ghi nhận giá giảm 4-8% chỉ trong vài tháng, như Times City, Imperia Sky Park, The Sapphire, Xa La, Vinhomes Ocean Park hay Sunshine City.

Dù giá giảm nhưng thanh khoản chưa cải thiện. Theo CBRE, trong quý II chỉ khoảng 5.800 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới. Con số này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

One Mount Group cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn khoảng 50%. Trong khi đó, JLL Việt Nam cho biết lượng căn hộ bán được trong quý II giảm khoảng một nửa so với quý trước, phản ánh tâm lý chờ đợi của người mua ngày càng rõ rệt.

Không chỉ giao dịch chậm lại, áp lực tài chính cũng bắt đầu hiện hữu ở một bộ phận nhà đầu tư.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang gia tăng, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khảo sát của đơn vị này cho thấy nhiều căn hộ và nhà thấp tầng đã phải giảm 100-300 triệu đồng để tìm người mua, thậm chí có trường hợp chấp nhận lỗ 300-500 triệu đồng so với giá ký hợp đồng.

Đây chủ yếu là nhóm nhà đầu tư từng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn tự có thấp, kỳ vọng lướt sóng trong thời gian ngắn. Khi thanh khoản suy giảm, áp lực trả lãi vay và dòng tiền buộc họ phải chấp nhận hạ giá để thu hồi vốn.

Thực tế, dấu hiệu điều chỉnh đã xuất hiện từ đầu năm. Báo cáo quý I của VARS ghi nhận giá căn hộ thứ cấp đã bắt đầu giảm so với đỉnh thiết lập vào tháng 9-10/2025, dù số lượng giao dịch cắt lỗ khi đó còn hạn chế. Bộ Xây dựng cũng cho biết thị trường thứ cấp nhìn chung vẫn giữ mặt bằng giá cao, nhưng một số khu vực đã bắt đầu điều chỉnh giảm.

Vì sao xuất hiện làn sóng cắt lỗ?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng nhóm chịu áp lực lớn nhất là những nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn giá tăng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc tận dụng các chương trình ân hạn nợ gốc. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, trong bối cảnh lãi suất tăng, họ phải đồng thời trả cả gốc lẫn lãi, buộc phải bán ra để cơ cấu dòng tiền.

Tình trạng này rõ hơn ở những trường hợp mua theo tâm lý FOMO, chấp nhận giá chênh cao với kỳ vọng “lướt sóng”. Khi thanh khoản giảm, lượng rao bán tăng nhưng người mua lại có xu hướng chờ đợi, kế hoạch thoát hàng nhanh không còn dễ thực hiện.

Áp lực còn đến từ hiệu quả khai thác tài sản. Theo ông Tô Anh Hùng, CEO Refi, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội 2 năm gần đây chỉ khoảng 2,5-3%/năm. Trong khi đó, lãi vay có thể lên tới khoảng 15%/năm. Với khoản vay 1 tỷ đồng, riêng chênh lệch giữa chi phí vốn và lợi suất cho thuê đã khiến người vay phải bù thêm khoảng 120-130 triệu đồng mỗi năm.

Trong bối cảnh giá chung cư phổ biến 5-6 tỷ đồng/căn, nếu nhà đầu tư vay tới 60-70% giá trị tài sản, áp lực dòng tiền càng lớn. Khi giá không còn tăng đủ nhanh để bù chi phí vốn, việc tiếp tục nắm giữ trở thành bài toán khó.

Bên cạnh đó, nguồn cung đang thay đổi cán cân thị trường. CBRE cho biết 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất của cùng kỳ kể từ năm 2020. Cả năm, nguồn cung có thể đạt gần 39.000 căn, vượt cả mức đỉnh năm 2019.

Nguồn hàng tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, trong khi lãi suất vay mua bất động sản quý I vẫn phổ biến khoảng 9-11%/năm ngay trong giai đoạn ưu đãi. Điều này khiến người mua sử dụng đòn bẩy cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.