Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, lãi suất lên 13%/năm

Theo FiinGroup, trong tháng 8, giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng trước. Một số doanh nghiệp có giá trị đáo hạn lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land khoảng 1.800 tỷ đồng và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc khoảng 1.000 tỷ đồng.

Dù áp lực trả nợ gia tăng, nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc vẫn lớn. Phát hành trái phiếu tiếp tục là một kênh được sử dụng để bổ sung nguồn vốn, song đi kèm là chi phí huy động ngày càng cao.

Lãi suất phát hành của nhóm bất động sản từ 12%/năm trở lên, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với tháng trước và hơn 4 điểm phần trăm so với trái phiếu ngân hàng.

Mặt bằng lãi suất này được thể hiện qua một loạt đợt phát hành gần đây. Công ty cổ phần Vinhomes đã phát hành tổng cộng 3.000 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu, với lãi suất lần lượt 11% và 12,5%/năm. Kinh Bắc huy động 700 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 12% cho kỳ tính lãi đầu tiên.

Đáng chú ý, Công ty cổ phần Tandoland vừa hoàn tất phát hành 258 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 13%/năm. Đây là thành viên của Tân Đô Group, đang đầu tư hai dự án bất động sản có quy mô gần 400 ha tại Tây Ninh.

Trong khi đó, theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của Saigon Ratings, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh, thành viên Tập đoàn Thaco, dự kiến phát hành lô trái phiếu mã DQML12601 trị giá 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất cố định 11%/năm.

Lãi suất trái phiếu bất động sản tăng

Mặt bằng lãi suất phát hành cao cũng được thể hiện qua dữ liệu của MBS Research. Theo MBS Research, trong tháng 7, cả 3 đợt phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản đều ghi nhận lãi suất 12,5%/năm. Lãi suất bình quân của nhóm tăng 120 điểm cơ bản so với tháng trước.

Trong khi đó, lãi suất trái phiếu nhóm ngân hàng dao động 7,9-10%/năm. Tính chung 7 tháng đầu năm, lãi suất bình quân gia quyền toàn thị trường khoảng 9,5%, tăng 270 điểm cơ bản so với mức 6,8% cùng kỳ năm 2025. Nhóm ngân hàng ghi nhận lãi suất bình quân 8,5%, tăng 276 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

Không chỉ chịu sức ép từ các khoản nợ đến hạn trong tháng 8, doanh nghiệp bất động sản còn phải chuẩn bị nguồn tiền cho lượng trái phiếu lớn sẽ đáo hạn trong những tháng cuối năm.

Theo VIS Rating, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới. Từ tháng 8 đến tháng 12, tổng dòng tiền trái phiếu doanh nghiệp dự kiến phải thanh toán gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản dự kiến phải thanh toán khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025. Tháng 12 được dự báo là thời điểm có áp lực đáo hạn lớn nhất.

Một phần áp lực còn đến từ các lô trái phiếu từng được gia hạn. Theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, một số trái phiếu đến hạn năm 2024 được thỏa thuận kéo dài thời hạn tối đa 2 năm, khiến nghĩa vụ thanh toán tiếp tục phát sinh trong năm 2026.

Việc gia hạn giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thu xếp nguồn tiền, nhưng đồng thời khiến một phần nghĩa vụ thanh toán được chuyển sang các kỳ sau. Khi các khoản nợ tiếp tục đến hạn, doanh nghiệp phải tìm cách bổ sung dòng tiền để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán.

Bán tài sản, chuyển nhượng vốn để tạo nguồn tiền

Bên cạnh phát hành trái phiếu, một số doanh nghiệp bất động sản đang bán tài sản hoặc chuyển nhượng vốn tại các dự án, doanh nghiệp để bổ sung nguồn lực và cơ cấu lại tài chính.

Novaland cho biết đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, Novaland còn 5 tài sản tiếp tục chào bán. Trong đó, 4 tài sản có tổng giá trị 3.931 tỷ đồng đã được ký hợp đồng nguyên tắc. Đây mới là thỏa thuận khung, ghi nhận các điều kiện chính của giao dịch và chưa đồng nghĩa với việc chuyển nhượng đã hoàn tất.

Tại Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), doanh nghiệp cho biết đang thực hiện chuyển nhượng phần vốn còn lại tại Công ty cổ phần Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Burnaby.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia cũng nhận chuyển nhượng thêm phần vốn tại các doanh nghiệp gắn với dự án The Gió Riverside.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai ghi nhận hơn 243 tỷ đồng thu nhập từ thanh lý, nhượng bán tài sản liên quan đến các nhà máy thủy điện IaGrai 1, IaGrai 2 và Ayun Trung. Đến ngày 31/5, việc bàn giao các dự án này đã hoàn tất.