Lãi suất giảm, VN-Index tăng, cổ phiếu bất động sản có hưởng lợi?

Trước phiên giao dịch 27/10, VN-Index có tuần biến động tích cực khi đóng cửa ở mức 1.774 điểm, tăng gần 70 điểm so với tuần trước.

Đà tăng của thị trường bất chấp khối ngoại bán ròng hơn 3.100 tỷ đồng. Điểm nổi bật trong tuần qua ngoài sự biến động của cổ phiếu họ Vingroup là VIC, VHM, còn nhiều cổ phiếu khác trong nhóm bất động sản.

Một loạt cổ phiếu ngành này như CTD, KDH, DPG, HDC, NLG, SZC… đều có từ 3 phiên tăng tích cực theo thị trường chung. Đơn cử, cổ phiếu CTD của Công ty cổ phần Xây dựng Coteccons tăng từ vùng 63.000 đồng lên 67.000 đồng/cổ phiếu.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, cổ phiếu SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức có chuỗi 4 phiên tăng liên tiếp từ 17.300 đồng lên 20.200 đồng/cổ phiếu.

Theo Công ty chứng khoán Maybank, nỗ lực thúc đẩy giảm lãi suất cho vay của Chính phủ, cùng với việc Quốc hội xem xét sửa đổi các luật liên quan đến bất động sản, đã cải thiện tâm lý thị trường chứng khoán sau nhịp điều chỉnh mạnh đầu tháng 10.

Với yêu cầu của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về giảm lãi suất cho vay 1,5-2% đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, dù bất động sản không phải đối tượng được nhắm đến trực tiếp nhưng sẽ tác động từ chi phí vốn thấp hơn, điều kiện tín dụng thuận lợi hơn và tâm lý người mua nhà cải thiện.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh lãi suất cho vay VND bình quân trung và dài hạn đã tăng từ 6,7-9% vào cuối năm 2025 lên 8,4-10,7% trong tháng 8, trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn trên 12 tháng tăng khoảng 1 điểm phần trăm.

Bên cạnh đó, Quốc hội đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tập trung vào các vướng mắc về định giá và thu hồi đất, tái định cư và dự án chậm triển khai. Những diễn biến này góp phần thúc đẩy đà phục hồi của nhóm cổ phiếu bất động sản gần đây.

“Định hướng giảm lãi suất và nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý là những tín hiệu tích cực đối với ngành bất động sản. Tuy nhiên, đây mới là định hướng chính sách, chưa đồng nghĩa với việc lãi suất đã thực sự giảm. Trong thời gian tới, cần theo dõi số liệu lãi suất tháng 9-10 và biểu lãi suất thực tế tại các ngân hàng thương mại để đánh giá mức độ truyền dẫn vào lãi suất cho vay doanh nghiệp và vay mua nhà”, chuyên gia của Maybank nói.

Vì vậy, nhịp phục hồi hiện tại của cổ phiếu bất động sản sẽ phản ánh kỳ vọng chính sách và sự cải thiện tâm lý, chưa đủ cơ sở để xác nhận các yếu tố nền tảng của ngành đã phục hồi bền vững.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Ngân hàng đầu tư, Công ty chứng khoán An Bình (ABS) cũng cho rằng lãi suất đang được nhà đầu tư quan tâm hơn câu chuyện nâng hạng. Nếu lãi suất đi ngang hoặc giảm nhẹ, VN-Index có thể dao động trong vùng 1.700-1.900 điểm. Khả năng hướng tới 2.000 điểm thời gian tới phụ thuộc nhiều vào việc mặt bằng lãi suất hạ nhiệt. Chưa kể trong quá trình đi lên, thị trường có thể chịu áp lực bán chốt lời khi chạm vùng kháng cự. 

Theo giới phân tích, một lực cản đáng chú ý đối với thị trường hiện tại là quy mô dư nợ margin (khoản tiền nhà đầu tư vay của công ty chứng khoán). Số liệu thống kê được FiinTrade công bố cho thấy tại 78 công ty chứng khoán (đại diện 99,6% vốn chủ sở hữu toàn ngành) dư nợ margin đạt hơn 457.500 tỷ đồng vào cuối quý III, tăng 11.700 tỷ đồng so với quý trước và tăng 56.400 tỷ đồng so với cuối năm ngoái. Đây là mức dư nợ margin cao nhất trong lịch sử, dù tốc độ tăng trưởng đã chậm lại so với quý trước.

Với lãi suất vay margin tại nhiều công ty chứng khoán khoảng 13-13,5%/năm, nhà đầu tư sử dụng vốn vay phải chịu áp lực đáng kể khi cổ phiếu đi ngang hoặc giảm giá. Giá trị tài sản bảo đảm suy giảm còn có thể dẫn tới yêu cầu bổ sung ký quỹ hoặc bán giải chấp, tạo vòng xoáy bán ra trong những phiên biến động mạnh. Dù vậy, mức độ rủi ro thực tế phụ thuộc vào cơ cấu khách hàng, tỷ lệ đòn bẩy và chất lượng tài sản bảo đảm, không chỉ quy mô dư nợ.

Nhìn rộng hơn cho thị trường chung, ông Lương Duy Phước, Giám đốc phân tích, Công ty chứng khoán Kafi, cho rằng động lực phục hồi trước mắt của VN-Index nằm ở lợi nhuận doanh nghiệp hơn là kỳ vọng giảm lãi suất. Nhu cầu vốn cuối năm còn cao khiến lãi suất huy động khó giảm nhanh. Vì vậy, kết quả kinh doanh quý III và triển vọng 2027 sẽ quyết định khả năng thu hút dòng tiền.

“Cổ phiếu có lợi nhuận tăng, dòng tiền kinh doanh tốt và định giá hợp lý sẽ có lợi thế. Chứng khoán có thể tạo đáy trước khi lãi suất giảm, nếu nhà đầu tư tin rằng áp lực lãi suất đã qua giai đoạn căng thẳng nhất. Kịch bản của VN-Index lúc này là hồi phục xen kẽ tích lũy, phân hóa theo lợi nhuận, chưa kỳ vọng một đợt tăng mạnh trên diện rộng”, ông Phước nêu.