Lãi suất cao, cầm 7 tỷ đồng nên mua nhà hay tiếp tục ở thuê?

Gia đình bà Nhàn, sống tại phường Phước Long (TPHCM), đang đứng trước một quyết định tài chính không dễ dàng.

Gia đình hiện có khoảng 7 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, tổng thu nhập 80 triệu đồng/tháng, chi tiêu khoảng 50 triệu đồng và không có khoản vay nào khác. Bà đang cân nhắc mua một căn nhà phố khoảng 13 tỷ đồng, đã có sổ, hạ tầng kết nối thuận lợi và có thể sử dụng ngay.

Nếu mua, gia đình phải vay thêm khoảng 6 tỷ đồng. Đổi lại, bà sở hữu ngay một tài sản và kỳ vọng căn nhà có thể tăng giá trong tương lai. Phương án còn lại là tiếp tục thuê nhà với khoảng 14 triệu đồng/tháng, giữ nguyên 7 tỷ đồng để đầu tư hoặc tạo dòng tiền và chờ một thời điểm phù hợp hơn để mua.

Đây cũng là bài toán nhiều gia đình đang phải tính toán khi giá bất động sản vẫn ở mức cao trong khi chi phí vay vốn chưa thực sự dễ chịu. 

97% người thuê vẫn muốn sở hữu nhà

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II của Batdongsan.com.vn cho thấy, thuê nhà đối với phần lớn người Việt vẫn chỉ là một giai đoạn trước khi tiến tới sở hữu nhà.

Có tới 97% người đang thuê cho biết vẫn muốn mua nhà trong tương lai. Trong đó, 21% dự định mua trong 1-2 năm tới, 43% đặt mục tiêu trong vòng 3-5 năm và 33% chưa xác định được thời điểm cụ thể. Chỉ 3% cho biết không có ý định mua nhà.

Nhóm người thuê hiện chủ yếu là người trẻ. Theo khảo sát, 83% người thuê dưới 35 tuổi, trong khi 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15 triệu đến 50 triệu đồng/tháng.

Ở phía người mua, tâm lý cũng trở nên thận trọng hơn.

Khoảng 65% người mua để ở là những người mua căn nhà đầu tiên. Ngoài nhu cầu có chỗ ở, một bộ phận đáng kể muốn cải thiện môi trường sống, nhưng họ đặt nặng hơn các yếu tố như pháp lý rõ ràng, hạ tầng, quy hoạch và khả năng tài chính. Đáng chú ý, có tới 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay vốn.

Tuy vậy, phần lớn không muốn sử dụng đòn bẩy tới giới hạn tối đa mà chỉ muốn dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng cho việc trả góp. Ngay cả nhóm có thu nhập cao cũng có xu hướng giữ tỷ lệ này ở mức an toàn.

Điều đó phản ánh sự thay đổi đáng kể trong cách người mua tính toán. Câu hỏi không còn đơn thuần là ngân hàng sẵn sàng cho vay bao nhiêu, mà khoản vay đó có thể được duy trì trong 10-20 năm mà không gây sức ép quá lớn lên dòng tiền gia đình hay không.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong khi lãi suất vay mua nhà trên thị trường phổ biến khoảng 8-12%/năm, người tiêu dùng cho rằng mức 5-7%/năm mới là vùng phù hợp. Khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa. Nếu vượt 9%/năm, nhiều người có xu hướng cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Có 7 tỷ đồng vẫn chưa nên vay thêm 6 tỷ đồng?

Quay lại trường hợp gia đình bà Nhàn, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng khoản vay 6 tỷ đồng để mua căn nhà 13 tỷ đồng là quá lớn so với dòng tiền hiện tại.

Gia đình bà thu nhập khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng và chi tiêu khoảng 50 triệu đồng. Nếu mua nhà, khoản thuê 14 triệu đồng/tháng được loại bỏ, đồng nghĩa số tiền có thể dành cho việc trả nợ tăng lên khoảng 44 triệu đồng/tháng.

Theo ông Kiên, với dòng tiền như vậy, khoản vay phù hợp chỉ ở mức khoảng 3,5 tỷ đồng, tùy thời hạn và mức lãi suất thực tế.

Nếu ưu tiên sở hữu nhà, chuyên gia cho rằng gia đình nên hạ ngân sách xuống khoảng 10 tỷ đồng. Khi đó, với 7 tỷ đồng vốn có, số tiền cần vay chỉ khoảng 3 tỷ đồng.

Điểm quan trọng, theo ông Kiên, là người mua không nên chọn căn nhà đắt nhất mà mình có khả năng được ngân hàng cấp tín dụng. Khoản vay cần được xác định dựa trên khả năng trả nợ bền vững, bao gồm cả kịch bản lãi suất tăng hoặc thu nhập gặp biến động.

Bởi vay mua nhà là nghĩa vụ tài chính kéo dài nhiều năm. Một khoản vay có vẻ vừa sức ở thời điểm hiện tại có thể trở thành áp lực lớn nếu lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc gia đình phát sinh những khoản chi lớn.

Ở chiều ngược lại, nếu tiếp tục thuê với 14 triệu đồng/tháng, gia đình bà Nhàn không phải vay 6 tỷ đồng và vẫn giữ được toàn bộ 7 tỷ đồng vốn. Khoản tiền này có thể tiếp tục được đầu tư, gửi tiết kiệm hoặc phân bổ vào các tài sản khác để tạo dòng tiền. Phương án thuê vì vậy có lợi thế rõ rệt nếu gia đình ưu tiên tính thanh khoản, sự an toàn và muốn tránh áp lực nợ lớn.

Nhà tăng giá bao nhiêu mới thực sự có lãi?

Một yếu tố khác thường bị bỏ qua trong quyết định mua nhà là chi phí cơ hội của số vốn tự có.

Theo ông Kiên, giả sử gia đình bà Nhàn mua căn nhà khoảng 10 tỷ đồng, sử dụng 7 tỷ đồng vốn có và vay thêm 3 tỷ đồng. Trong khoảng 2 năm, chuyên gia ước tính chi phí cơ hội của 7 tỷ đồng vốn tự có vào khoảng 900 triệu đồng. Tiền lãi vay cho khoản 3 tỷ đồng vào khoảng 700 triệu đồng.

Sau khi tính thêm khoản tiền thuê nhà tiết kiệm được và các chi phí liên quan, khoảng 11,7 tỷ đồng có thể được xem là mức tham chiếu về tổng chi phí vốn đối với căn nhà ban đầu có giá 10 tỷ đồng.

Theo cách tính này, căn nhà phải tăng khoảng 17% trong vòng 2 năm thì mức tăng giá mới bắt đầu vượt được phần chi phí vốn bỏ ra. Điều đó cho thấy một căn nhà tăng giá chưa chắc đồng nghĩa người mua đã có lợi về tài chính.

Nếu giá tài sản tăng 5-10% nhưng trong cùng khoảng thời gian người mua phải chịu lãi vay, mất lợi nhuận từ khoản tiền vốn tự có và phát sinh các chi phí khác, hiệu quả đầu tư thực tế có thể thấp hơn nhiều so với mức tăng giá nhìn thấy trên thị trường.

Đây cũng là lý do việc tiếp tục thuê nhà không nhất thiết đồng nghĩa với “ném tiền qua cửa sổ”, như cách nhiều người vẫn quan niệm.