Không được vay ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực ngày 1/7/2024, quy định ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao (nhà ở thương mại có sẵn).

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – cho rằng quy định trên đã không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Vì vậy, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Ông Châu cho rằng nếu không sửa đổi ngay chi tiết trên trước khi Thông tư có hiệu lực thì quy định này có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi, phát triển của thị trường cả trước mắt và lâu dài.

Bởi lẽ việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, không thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cũng như các luật hiện hành và các luật vừa được thông qua.

Ông phân tích, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là giao dịch dân sự hợp pháp được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Biện pháp bảo đảm khoản vay theo quy định này là thế chấp tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm.

Việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà  thương mại hình thành trong tương lai cũng là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2024…

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Quy định này áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội, với nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.