Đánh thuế đất bỏ hoang: Cần tiêu chí để ngăn đầu cơ, bảo vệ người ở thực?

Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đặt ra yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng các công cụ thuế và tài chính để hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng găm giữ, bỏ hoang đất, đồng thời điều tiết phần địa tô chênh lệch và thặng dư thu được từ kinh doanh bất động sản.

Trong đó, thuế cần áp cao với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Định hướng này cũng được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, giao dịch ngắn hạn, đồng thời bổ sung các công cụ tài chính để điều tiết địa tô chênh lệch.

Cần tiêu chí xác định đất bỏ hoang

Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng chủ trương áp thuế cao đối với đất bỏ hoang là hợp lý về mặt định hướng, nhằm hạn chế đầu cơ và chống lãng phí tài nguyên. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi nằm ở việc xác định thế nào là “đất bỏ hoang”.

Theo ông Thuận, việc đưa ra tiêu chí cụ thể để nhận diện đất bỏ hoang là rất phức tạp, do tồn tại cả yếu tố khách quan và chủ quan. Đặc biệt với đất nông nghiệp, gần như không thể xác định chính xác tình trạng bỏ hoang.

Bởi lẽ, người dân có thể sử dụng đất dưới nhiều hình thức khác nhau như trồng cỏ, chăn nuôi, khai thác tự nhiên (bắt cào cào, cắt cỏ…), những hoạt động này vẫn có thể được xem là sử dụng đất, dù hiệu quả kinh tế không rõ ràng.

Ông cũng nhấn mạnh cần phân biệt rõ nguyên nhân khiến đất bị “bỏ hoang”. Trong nhiều trường hợp, việc dự án chậm triển khai không xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư mà do vướng mắc từ phía cơ quan quản lý, như khó khăn trong xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai kéo dài nhiều năm. Khi đó, nếu áp thuế hoặc chế tài mà không phân định rõ trách nhiệm sẽ thiếu công bằng.

Ngoài ra, trên thực tế cũng có những trường hợp người dân sở hữu nhiều bất động sản nhưng không nhằm mục đích đầu cơ, mà để phục vụ nhu cầu trong tương lai, chẳng hạn mua nhà cho con cái sau này. Vì vậy, nếu không có tiêu chí rõ ràng, việc đánh thuế đối với tài sản chưa sử dụng có thể gây tranh cãi và ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.

“Việc xây dựng tiêu chí xác định đất bỏ hoang cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh áp dụng máy móc, đồng thời phải đảm bảo công bằng giữa các chủ thể và phù hợp với thực tiễn”, TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh.

Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần), về bản chất kinh tế, chính sách đánh thuế đất bỏ hoang sẽ làm thay đổi bài toán chi phí – lợi ích của hành vi găm giữ đất.

Trước đây, nhà đầu tư có thể mua đất rồi để trống chờ tăng giá mà gần như không chịu chi phí đáng kể ngoài lãi vay. Tuy nhiên, khi thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng được nâng lên và áp dụng theo hướng lũy tiến theo thời gian, chi phí nắm giữ đất không khai thác sẽ tăng dần. Điều này buộc nhà đầu tư phải cân nhắc giữa việc đưa đất vào sử dụng, chuyển nhượng sớm hoặc chấp nhận gánh chi phí thuế cao hơn.

Trong ngắn hạn, chính sách có thể tạo áp lực bán ra đối với một bộ phận nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều đất trống, qua đó góp phần gia tăng nguồn cung trên thị trường thứ cấp và hạ nhiệt kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc lớn vào mức thuế suất cụ thể, cách xác định thế nào là “đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng” cũng như năng lực quản lý, giám sát của cơ quan chức năng.

Hướng tới sử dụng bất động sản hiệu quả

Theo luật sư Thảo, thách thức lớn nhất khi xây dựng chính sách thuế bất động sản là vừa hạn chế đầu cơ, vừa không ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực. Theo đó, tiêu chí đánh thuế cần dựa trên tình trạng sử dụng thực tế của bất động sản, thay vì chỉ dựa vào số lượng tài sản mà một cá nhân sở hữu.

Một bất động sản thứ hai hoặc thứ ba nhưng đang có người ở, cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu sinh sống của thành viên gia đình có bản chất hoàn toàn khác với một lô đất bị bỏ trống trong thời gian dài.

Do đó, chính sách nên theo hướng đánh thuế cao đối với đất trống, nhà bỏ hoang không phát sinh hoạt động sử dụng (không có người ở, không cho thuê, không đăng ký cư trú) sau một khoảng thời gian nhất định.

Ngược lại, cần có ngưỡng miễn trừ hoặc mức thuế ưu đãi đối với các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, kể cả trường hợp người thân của chủ sở hữu sinh sống, thông qua các cơ chế xác nhận như đăng ký cư trú hoặc hợp đồng cho thuê, cho ở nhờ.

Về dài hạn, chính sách thuế cần được thiết kế theo nguyên tắc lũy tiến theo thời gian và tình trạng sử dụng. Trong giai đoạn đầu, nên có thời gian “ân hạn” hợp lý để chủ đất hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng; sau đó tăng dần thuế nếu đất tiếp tục bị bỏ hoang. Với các trường hợp vi phạm kéo dài, có thể xem xét áp dụng biện pháp mạnh hơn như thu hồi đất.

Bên cạnh đó, nguồn thu từ thuế đất bỏ hoang và điều tiết địa tô chênh lệch cần được sử dụng minh bạch, ưu tiên đầu tư trở lại cho hạ tầng công cộng, nhà ở xã hội và quỹ nhà ở cho thuê. Điều này sẽ tạo vòng tuần hoàn giữa nguồn thu từ đầu cơ và việc phát triển nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

“Khi các công cụ thuế bất động sản được hoàn thiện và vận hành đồng bộ, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình lợi nhuận dựa vào chênh lệch giá đất sang mô hình khai thác, sử dụng bất động sản hiệu quả”, Luật sư Thảo nhận định.

Ảnh: Lê Tỉnh