Nhà nước mua lại dự án bất động sản “đắp chiếu”: Định giá trên cơ sở nào?

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn từ Bộ Tài chính, đến ngày 15/9, các cơ quan chức năng đã tổng hợp 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trên cả nước.

Trong đó, 3.407 dự án, chiếm 72,7%, với tổng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng đã được phân loại, xử lý và không còn vướng mắc. Khoảng 1.123 dự án, tương đương 23,97%, đã có phương án xử lý; 155 dự án còn lại, chiếm 3,3%, được đề xuất xử lý ở cấp Quốc hội, Chính phủ hoặc Thủ tướng.

Trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đình trệ, tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9 ngày 16/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng đề nghị báo cáo về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Không phải dự án đình trệ nào cũng cần mua lại

Trao đổi với phóng viên Dân trí, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng cần phân biệt giữa một dự án gặp khó khăn và một doanh nghiệp đã mất khả năng tài chính.

Việc chủ đầu tư chưa thể tiếp tục dự án có thể xuất phát từ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, đất đai hoặc thủ tục, chứ không nhất thiết do doanh nghiệp không còn khả năng triển khai.

Theo vị này, nếu Nhà nước mua lại dự án, trước hết phải xác định rõ mục tiêu tiếp nhận và phương án xử lý sau đó, đồng thời bảo đảm quyền lợi của ngân sách, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người đã mua sản phẩm.

Một số dự án dù chưa hoàn thành nhưng đã huy động vốn, ký hợp đồng hoặc bán sản phẩm cho khách hàng. Khi thay đổi chủ thể thực hiện, quyền và nghĩa vụ đối với những khách hàng này cần được xử lý rõ ràng.

“Điều quan trọng không phải chỉ chuyển dự án từ chủ thể này sang chủ thể khác, mà cuối cùng dự án phải được triển khai, tạo thêm nguồn cung và đưa sản phẩm ra thị trường”, đại diện doanh nghiệp nói.

Theo vị này, với những dự án vẫn có khả năng phục hồi, ưu tiên tháo gỡ pháp lý, hỗ trợ tiếp cận vốn và hoàn tất thủ tục có thể hiệu quả hơn việc Nhà nước bỏ tiền mua lại.

Bài toán khó về giá mua

Một vấn đề lớn khác là xác định giá trị dự án. Đại diện doanh nghiệp dẫn ví dụ một khu đất tại trung tâm TPHCM được mua với giá 100 tỷ đồng nhưng sau 5 năm đình trệ, giá thị trường có thể tăng lên nhiều lần.

“Nếu doanh nghiệp chứng minh giá trị hiện tại của dự án là 500 tỷ đồng thì Nhà nước sẽ mua theo cơ sở nào?”, vị này đặt vấn đề.

Do đó, nếu áp dụng cơ chế mua lại, cần xác định rõ nguồn vốn, phương pháp định giá, tiêu chí lựa chọn dự án và phương án khai thác sau khi Nhà nước tiếp nhận.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng cách xử lý cũng cần căn cứ vào nguồn gốc đất.

Với dự án sử dụng đất do Nhà nước giao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện có thể xem xét thu hồi và xử lý theo quy định. Ngược lại, với dự án trên quỹ đất doanh nghiệp tự bồi thường, nhận chuyển nhượng hoặc tạo lập, cần bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp và tính đến các chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng đề xuất mua lại cho thấy cách tiếp cận đang chuyển từ xử lý riêng chủ đầu tư sang xử lý toàn bộ dự án.

Theo ông, một doanh nghiệp không còn khả năng thực hiện không có nghĩa dự án mất toàn bộ giá trị. Nếu Nhà nước tiếp nhận, cần kiểm toán và thẩm định độc lập để xác định giá trị đất, tài sản trên đất, nghĩa vụ tài chính cũng như quyền lợi của các bên liên quan.

Sau khi mua lại, dự án cũng phải có cơ chế quản lý mới, nguồn vốn và đơn vị đủ năng lực để tiếp tục triển khai. Đồng thời, cần phân biệt rõ dự án có khả năng phục hồi với dự án có sai phạm.

“Tháo gỡ không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm, mà phải dựa trên cơ sở pháp lý rõ ràng, xác định đúng trách nhiệm và lựa chọn đúng những dự án còn khả năng phục hồi”, ông Hà nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc các dự án đình trệ kéo dài gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai và vốn đầu tư. Vì vậy, mục tiêu quan trọng là đưa những dự án đủ điều kiện trở lại thị trường, qua đó bổ sung nguồn cung và góp phần ổn định giá nhà.

HoREA kỳ vọng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan tại kỳ họp thứ 3 của Quốc hội sẽ tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện cho những dự án còn khả năng triển khai được tiếp tục thực hiện.