Bỏ nguyên tắc thị trường khi định giá đất: Giá nhà có hạ nhiệt?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bỏ quy định về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Theo dự thảo, giá đất sẽ được Nhà nước quyết định thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc xác định giá phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích và phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, cho rằng đây là thay đổi lớn trong cơ chế xác định giá đất. Thay vì xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, dự án thông qua các phương pháp như so sánh, thu nhập, thặng dư, cơ chế mới sẽ dựa chủ yếu vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Cách làm này có thể giúp rút ngắn quy trình, giảm các bước thẩm định và giúp doanh nghiệp, chủ đầu tư dễ dự toán chi phí tạo lập quỹ đất hơn. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng sẽ là căn cứ cho nhiều khoản tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, bà Thảo lưu ý việc bỏ cơ chế giá đất cụ thể không đồng nghĩa giải quyết được khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Nếu bảng giá đất chậm cập nhật, tình trạng chênh lệch vẫn có thể xảy ra.

TS Phạm Văn Võ, chuyên gia bất động sản, cho rằng cụm từ “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” trong quy định hiện hành chưa thực sự rõ về ý nghĩa nên việc bỏ quy định này là phù hợp. “Điều quan trọng không nằm ở tên gọi hay phương pháp định giá mà ở mức giá cuối cùng có sát với thị trường hay không?”, TS Phạm Văn Võ nói.

Giá đất thấp chưa chắc kéo giá nhà xuống

Theo một chuyên gia pháp lý bất động sản, vấn đề đáng quan tâm khi chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá đất là cơ chế kiểm soát quyền quyết định này. Nhà nước có quyền quyết định giá đất vì đất đai là nguồn lực đặc biệt và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, khi quyền quyết định giá được tập trung hơn, yêu cầu về tính khách quan, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng phải cao hơn.

Đặc biệt, Nhà nước vừa thu tiền khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp thuê đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, vừa phải chi tiền bồi thường khi thu hồi đất. Vì vậy, nếu cùng một khung giá được sử dụng để xác định cả khoản thu và khoản chi, mức giá đó phải có căn cứ rõ ràng và có khả năng kiểm chứng.

Nếu giá giao dịch phổ biến tại một khu vực ở mức 100 nhưng bảng giá đất chỉ là 60, cơ quan có thẩm quyền cần giải thích cơ sở xác định mức 60. Ngược lại, nếu dữ liệu cho thấy giá trị đất khoảng 60 nhưng nghĩa vụ tài chính tính trên mức 100, người sử dụng đất cũng cần có cơ chế kiểm chứng.

Do đó, cần phân biệt giá trị của đất với khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp. Nếu mục tiêu là giảm chi phí cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước có thể điều chỉnh tỷ lệ thu, hệ số hoặc chính sách miễn giảm, thay vì nhất thiết phải đưa giá đất xuống thấp hơn giá trị thực tế.

Bởi giá đất thấp có thể giúp giảm một số chi phí đầu vào, nhưng nếu thấp hơn đáng kể so với giá trị thực, vấn đề có thể phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường. Khoảng cách lớn giữa giá bồi thường và giá giao dịch có thể dẫn đến khiếu nại, tranh chấp, kéo dài giải phóng mặt bằng. Với doanh nghiệp, giá đất ổn định và dễ dự báo có thể giúp lập phương án tài chính thuận lợi hơn. Nhưng điều này chưa đủ để kéo giá nhà xuống, bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, vốn, lãi suất, thuế, chi phí phát triển dự án và cung – cầu.

Bài toán vẫn nằm ở dữ liệu

Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, điểm yếu lớn hiện nay là dữ liệu giao dịch bất động sản chưa đầy đủ, chính xác và cập nhật theo thời gian thực. Đây cũng là nguyên nhân khiến việc định giá theo dữ liệu thị trường gặp khó khăn. Vì vậy, nếu bỏ cơ chế giá đất cụ thể nhưng bảng giá đất vẫn được xây dựng trên dữ liệu thiếu hoặc chậm cập nhật, khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường vẫn có thể tái diễn.

Thị trường bất động sản có thể xuất hiện đầu cơ, thổi giá, giao dịch bất thường hoặc kê khai giá không sát thực tế. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa dữ liệu thị trường có thể bị bỏ qua. Nếu bỏ “nguyên tắc thị trường”, pháp luật càng phải yêu cầu công khai dữ liệu và căn cứ hình thành bảng giá đất, đồng thời có cơ chế giải trình khi mức giá chênh lệch đáng kể với dữ liệu khách quan. Người dân và doanh nghiệp cũng cần có quyền yêu cầu xem xét khi cho rằng mức giá áp dụng không hợp lý.

Luật sư Thảo đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản, liên thông giữa cơ quan thuế, đăng ký đất đai và tổ chức công chứng. Tại những khu vực biến động mạnh, cần rút ngắn chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất, đồng thời có ngưỡng chênh lệch để kích hoạt việc rà soát.

Theo các chuyên gia, việc bỏ “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” có thể giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong dự toán chi phí đất đai. Tuy nhiên, giá nhà có giảm hay không còn phụ thuộc vào cách Nhà nước xác định giá, chất lượng dữ liệu và mức độ sát thực tế của bảng giá đất…