Dự báo đáng lưu ý về giá chung cư Hà Nội trong 2 năm tới

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9, diễn biến giá nhà Hà Nội, TPHCM và khả năng chi trả của người mua là một trong những vấn đề được nhiều chuyên gia đề cập.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản phục hồi sau Covid-19 nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Trong giai đoạn 2024-2026, căn hộ trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan, trong khi phân khúc cao cấp bắt đầu chậm lại.

Theo dự báo của JLL được bà Vân chia sẻ tại hội thảo, đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ cao cấp có thể xuống dưới 50%, thấp hơn mức khoảng 70-80% của giai đoạn 2024-2025.

Một trong những yếu tố tác động đến sức mua là chi phí vốn. Theo bà Vân, lãi suất tăng đã ảnh hưởng rõ đến khả năng thanh toán của khách hàng, đặc biệt ở thời điểm phải hoàn tất các khoản tiền trước khi nhận nhà.

Thị trường cũng xuất hiện những trường hợp phải cắt lỗ do người mua không còn khả năng chi trả. Hành vi của khách hàng thay đổi khi người mua quan tâm nhiều hơn tới nguồn vốn và dòng tiền cá nhân, thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Một bộ phận người trẻ cũng chuyển từ mua sang thuê nhà do áp lực tài chính.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS, cũng cho rằng thanh khoản chung cư Hà Nội, TPHCM bắt đầu chậm lại sau diễn biến lãi suất từ cuối năm 2025.

Theo ông, giá nhà tăng liên tục trong hai năm 2024-2025 khiến một bộ phận khách hàng nhận thấy mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả.

Đáng chú ý, thị trường thứ cấp đã xuất hiện những đợt điều chỉnh giá khoảng 10-20% tại một số phân khúc. Các chủ đầu tư cũng tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm và kéo giãn tiến độ thanh toán để thu hút dòng tiền. Những điều chỉnh này giúp thanh khoản có dấu hiệu cải thiện trong quý III.

Ở góc độ cấu thành giá bất động sản, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40% giá bất động sản, thậm chí một số khu đất có thể lên gần 50%.

Theo ông Đính, nếu giá đất được điều tiết về mức hợp lý hơn, giá bất động sản cũng có cơ sở để điều chỉnh. Tuy nhiên, giá đất không phải yếu tố duy nhất quyết định giá nhà. Giá thành bất động sản còn gồm chi phí xây dựng, vốn, thủ tục và nhiều khoản chi phí khác.

Ông cũng cho rằng việc điều tiết cần hướng thị trường từ “giá kỳ vọng” về gần hơn với giá trị thực, đồng thời đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả thay vì để nguồn lực này bị bỏ hoang hoặc nắm giữ chờ tăng giá.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản, cho rằng giải pháp quan trọng đối với giá nhà là tăng nguồn cung để người mua có thêm lựa chọn. Theo ông Toản, giai đoạn 2026-2027, khi nguồn cung mới tăng mạnh, giá chung cư Hà Nội mới có thể điều chỉnh hợp lý hơn.