Thị trường bất động sản Úc: Giá nhà bất ngờ giảm nhiệt

Trong suốt ba thập kỷ qua, mua nhà ở Sydney luôn được xem là khoản đầu tư chắc chắn nhất tại Úc. Giá nhà tăng liên tục đã giúp nhiều gia đình gia tăng tài sản và biến bất động sản thành động lực chính tạo nên của cải hộ gia đình. Nhưng giờ đây chu kỳ tăng giá đó đang có dấu hiệu đảo ngược.

Giá nhà đang giảm khi chi phí vay tăng và người mua phản ứng trước việc các ưu đãi thuế dành cho nhà đầu tư bất động sản sẽ bị loại bỏ theo một chính sách ban hành hồi tháng 5. Tại Sydney, giá nhà đã giảm khoảng 7% so với mức đỉnh vào tháng 2, theo số liệu mới nhất từ công ty tư vấn bất động sản Cotality. Đà giảm giá vốn bắt đầu từ những khu vực đắt đỏ nhất nay đã lan ra toàn quốc, với giá nhà giảm tại 93% số khu vực thuộc các thành phố thủ phủ của Úc.

Sự sụt giảm này đang ảnh hưởng đến cả những ngân hàng lớn nhất nước Úc: Số đơn xin vay mua nhà đã giảm tới 20%. Một tổng giám đốc ngân hàng nhận xét rằng tình trạng “biến động và bất định” hiện nay không còn là chuyện nhất thời, mà đã trở thành vấn đề mang tính cấu trúc, rõ rệt hơn hẳn so với nhiều thập kỷ trước.

Tuần trước, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Sydney, Tập đoàn Bathla, đã rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, với khoản nợ lên tới 3,3 tỷ đô la Úc (2,4 tỷ USD), làm dấy lên lo ngại rằng nhiều nhà thầu xây dựng khác đang nợ nần chồng chất có thể gặp rắc rối tương tự.

Mặc dù giá nhà giảm, mặt bằng chung thị trường bất động sản ở Úc vẫn thuộc nhóm cao trên thế giới. Tại Sydney, giá nhà trung bình hiện cao gấp gần 14 lần thu nhập khả dụng hằng năm, khiến thành phố này trở thành nơi đắt đỏ thứ hai thế giới để mua nhà, chỉ sau Hong Kong (Trung Quốc), theo số liệu năm 2024 của Demographia. Trên phạm vi cả nước, giá nhà đã tăng khoảng 67% trong 10 năm qua, trong khi giá nhà tại Brisbane, Adelaide và Perth thậm chí đã tăng hơn gấp đôi, theo dữ liệu của Cotality.

Bộ trưởng Tài chính Jim Chalmers đã nhắm đến điều mà ông gọi là tình trạng “bất công” trong hệ thống nhà ở và thuế, khi công bố các quy định mới vào ngày 12/5 nhằm hạn chế cơ chế “negative gearing” (khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản vào thu nhập chịu thuế). Trước đây, nếu chi phí sở hữu một bất động sản cho thuê cao hơn thu nhập mà nó tạo ra, chủ nhà có thể khấu trừ khoản lỗ ròng này vào thu nhập chịu thuế cá nhân, qua đó giảm tổng số thuế phải nộp. Theo quy định mới, có hiệu lực từ tháng 7/2027, các bất động sản xây sẵn được mua sau ngày 12/5 sẽ không còn đủ điều kiện áp dụng negative gearing, trong khi nhà xây mới vẫn được hưởng ưu đãi này.

Mục tiêu của chính sách là khuyến khích xây dựng thêm nguồn cung nhà mới và giúp người mua nhà lần đầu dễ tiếp cận thị trường hơn, bằng cách làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư vào nhiều bất động sản cùng lúc.

Lạm phát ở mức cao cũng hạn chế khả năng ngân hàng trung ương hỗ trợ thị trường nhà ở. Ngân hàng dự trữ Úc (RBA) được dự báo sẽ tiếp tục tăng lãi suất trong tháng 9.

Bối cảnh thay đổi này khiến bài toán đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản nhà ở cũng thay đổi theo. Chỉ sáu tuần trước khi ngân sách được công bố, ông Chris Hanna đã mua căn nhà đầu tư thứ tư, nâng danh mục bất động sản của mình lên khoảng 6,5 triệu đô la Úc, trải rộng khắp khu vực phía tây Sydney.

Dù cho rằng mình may mắn vì bất động sản vừa mua không thuộc diện áp dụng quy định thuế mới, ông Hanna ước tính giá trị căn nhà đã giảm từ khoảng 1 triệu đô la Úc xuống còn 960.000 đô la Úc. Thay vì mua thêm căn nhà thứ năm như dự định trước đó, ông cân nhắc bán bớt một hoặc hai bất động sản đang sở hữu.

Đây là một sự đảo chiều rõ rệt so với thời điểm ông Hanna mua căn nhà đầu tư đầu tiên vào năm 2019. Khi đó, chi phí vay thấp khiến khoản đầu tư gần như tự trang trải được chi phí, trong khi giá nhà tăng liên tục càng thúc đẩy ông tiếp tục mua thêm. Ông cho biết việc quản lý một danh mục lớn như vậy đang trở nên khó khăn hơn do lãi suất tăng, và một đợt tăng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm nữa sẽ khiến ông tốn thêm vài nghìn đô la mỗi tháng.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng đợt suy giảm giá nhà này có thể chỉ là tạm thời, giống như những lần trước đây, khi tình trạng thiếu hụt nhà ở kinh niên tại Sydney cùng các chính sách hỗ trợ dành riêng cho người mua nhà lần đầu có thể giúp hạn chế đà giảm giá.

Ông Shane Oliver, chuyên gia kinh tế trưởng tại AMP, dự đoán giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm cho đến hết quý II năm sau, sau đó RBA có thể bắt đầu phát tín hiệu về khả năng cắt giảm lãi suất trong nửa cuối năm. Theo ông, điều này sẽ tạo tiền đề cho một sự phục hồi nào đó của giá bất động sản trong giai đoạn 2027-2028.