Luật sư: Chung cư có niên hạn không đồng nghĩa “hết quyền” khi hết hạn

Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đề cập nội dung “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” đối với các dự án mới.

Nhiều người cho rằng quy định này là cần thiết nhằm đảm bảo an toàn, bởi sau nhiều năm sử dụng, công trình chung cư sẽ xuống cấp và cần được kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại. Tuy nhiên, tâm lý lo ngại vẫn hiện hữu, đặc biệt là nỗi lo về tài sản khi hết niên hạn.

“Tôi ủng hộ quy định chung cư có niên hạn vì sau nhiều năm công trình sẽ xuống cấp, cần đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, nếu có thời hạn thì tôi phải cân nhắc khi xuống tiền vì lo ngại hết hạn sẽ mất trắng”, anh Quốc Việt (TPHCM) chia sẻ.

Khảo sát thị trường cho thấy, hiện có hai loại hình phổ biến: chung cư sở hữu lâu dài (gắn với đất ở ổn định lâu dài) và chung cư có thời hạn, thường 50 năm, gắn với đất thương mại, dịch vụ hoặc mô hình officetel, căn hộ dịch vụ.

Trao đổi với báo Dân trí, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TPHCM) cho biết thời gian qua ông nhận được nhiều câu hỏi xoay quanh vấn đề chung cư có thời hạn 50-70 năm. Nỗi lo lớn nhất của người mua là khi hết hạn, liệu họ có phải trả lại nhà, đồng thời quyền sở hữu ghi trên sổ hồng còn ý nghĩa hay không.

Theo luật sư Hà, đây là cách hiểu chưa chính xác. Pháp luật hiện hành không quy định người dân sẽ “mất trắng” khi chung cư hết niên hạn. Tuy nhiên, điều đó cũng không đồng nghĩa cư dân đương nhiên được đổi miễn phí căn hộ cũ lấy căn hộ mới.

Ông nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và thời hạn sở hữu căn hộ. Luật Nhà ở 2023 không quy định quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt sau 50 hay 70 năm. Thay vào đó, niên hạn chỉ là căn cứ kỹ thuật, được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng thực tế.

Vì vậy, các mốc 50-70 năm không phải là thời điểm sổ hồng hết hiệu lực hay cư dân buộc phải rời đi. Khi đến hạn, cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình.

Nếu công trình vẫn đảm bảo an toàn, người dân có thể tiếp tục sử dụng theo thời gian được gia hạn. Chỉ khi chung cư xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện phải phá dỡ thì việc di dời mới được thực hiện.

“Tuổi thọ thiết kế không phải là chiếc đồng hồ đếm ngược đến ngày người dân mất nhà, mà là căn cứ để đánh giá mức độ an toàn của công trình”, luật sư Hà nói.

Trong trường hợp buộc phải phá dỡ, căn hộ có thể không còn về mặt vật chất, nhưng quyền lợi của người sở hữu không chỉ nằm ở phần tài sản hữu hình. Chủ căn hộ còn có quyền sử dụng chung đối với phần diện tích chung và quyền sử dụng đất của dự án. Với đất ở, thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, nên việc phá dỡ không đồng nghĩa quyền tài sản bị xóa bỏ.

Khi chung cư hết niên hạn, nếu phải tháo dỡ, cư dân sẽ được xem xét bồi thường, hỗ trợ hoặc bố trí tái định cư. Nếu khu đất tiếp tục xây chung cư, người dân có thể được tái định cư tại chỗ hoặc tham gia dự án mới. Trường hợp không tiếp tục xây dựng, quyền lợi sẽ được giải quyết theo cơ chế bồi thường phù hợp.

Tuy vậy, luật sư Hà lưu ý không thể hiểu rằng cứ phá dỡ là sẽ được nhận căn hộ mới miễn phí. Việc xây dựng lại cần nguồn vốn lớn, nên nghĩa vụ tài chính của người dân phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá trị đất, quy mô dự án và phương án thương mại. Có trường hợp không phải đóng thêm, nhưng cũng có trường hợp phải góp thêm chi phí.

Ngoài ra, không phải mọi loại hình “căn hộ” đều có pháp lý giống nhau. Căn hộ nhà ở lâu dài khác với officetel, căn hộ du lịch hay các sản phẩm trên đất thương mại có thời hạn. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu và nội dung hợp đồng trước khi quyết định.

Điều quan trọng không phải là chung cư tồn tại bao nhiêu năm, mà là cơ chế bảo đảm quyền lợi của cư dân khi công trình không còn sử dụng được. Nếu các quy định về kiểm định, phá dỡ, bồi thường và tái định cư minh bạch, người dân sẽ yên tâm hơn. Ngược lại, nếu thiếu rõ ràng, tâm lý lo ngại “mất trắng” là khó tránh khỏi.

Thiết lập chuẩn mới

Lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản tại TPHCM cũng nói rằng câu chuyện chung cư sở hữu 50 năm hay lâu dài thực chất phụ thuộc vào pháp lý của từng dự án ngay từ đầu.

Theo đó, nếu dự án được phê duyệt trên đất ở và cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài, người mua sẽ được cấp sổ lâu dài. Ngược lại, với các dự án trên đất thương mại, dịch vụ thường có thời hạn 50-70 năm thì quyền sở hữu cũng sẽ đi theo thời hạn này.

“Dự án được cấp bao nhiêu năm thì quyền sở hữu sẽ theo đúng thời hạn đó, tương tự các loại hình bất động sản khác gắn với thời hạn sử dụng đất”, vị này nói.

Thực tế, đề xuất áp dụng niên hạn chung cư xuất phát từ bài toán xuống cấp của nhiều công trình cũ. Tại các đô thị lớn, nhiều chung cư 50-70 năm tuổi đang xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn rủi ro nhưng rất khó cải tạo, xây mới.

Nguyên nhân là do vướng mắc trong việc cân đối lợi ích giữa cư dân, Nhà nước và nhà đầu tư. Quá trình đền bù, tái định cư thường kéo dài do thiếu sự đồng thuận, khiến nhiều dự án bị đình trệ.

Việc quy định rõ niên hạn công trình nhằm tạo cơ chế xử lý ngay từ đầu. Theo hướng này, khi hết niên hạn, chung cư phải được kiểm định; nếu không đảm bảo an toàn sẽ phải phá dỡ, và cư dân có trách nhiệm bàn giao.

Mục tiêu là thiết lập “luật chơi” minh bạch: người mua hiểu rõ vòng đời tài sản và phương án xử lý khi công trình xuống cấp, tránh tranh chấp kéo dài.

“Nếu chung cư vẫn an toàn thì được tiếp tục sử dụng, không có chuyện hết 50 năm là mất trắng. Đây chỉ là mốc để đánh giá lại công trình”, người này khẳng định.

Ảnh: Lê Tỉnh