Lãnh đạo Chính phủ chỉ rõ “thủ phạm” đẩy giá nhà lên cao

Chiều 19/8, thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng giá đất cao là một trong những yếu tố đẩy giá nhà lên.

“Giá đất là đầu vào của tất cả dự án và đầu vào của nền kinh tế. Khi giá cao thì tất cả chi phí sẽ cộng vào, chưa kể nhà đầu tư còn phải vay vốn và quy trình giao đất với thủ tục hành chính kéo dài, tất cả những cái đó cộng vào sẽ đẩy chi phí sản phẩm cuối cùng tăng, khiến giá nhà cao”, Thủ tướng phân tích.

Theo ông, muốn kiểm soát giá nhà cần giải quyết đồng bộ từ quản lý giá đất đến rút ngắn, công khai, minh bạch thủ tục giao đất, qua đó giảm chi phí đầu vào của dự án.

Giá đất cao, chi phí xây dựng tăng

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, đồng tình với nhận định trên của Thủ tướng. Theo ông, giá đất là một trong những cấu phần quan trọng nhất hình thành giá nhà.

Ông Hiệp cho rằng vấn đề không chỉ dừng ở việc Nhà nước quyết định giá đất mà cần tăng vai trò quản lý, điều tiết để giá đất vận động trong quỹ đạo phù hợp.

“Đất đai là tài sản của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó, ngoài quyết định giá đất, cần tăng vai trò quản lý giá đất để điều tiết thị trường”, ông nói.

Theo Chủ tịch GP.Invest, chi phí đất đai không chỉ nằm ở nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp phải thực hiện. Có dự án mất 1,5 năm, thậm chí 2-3 năm để xác định giá đất. Trong thời gian chờ đợi, vốn vẫn nằm tại dự án, còn lãi vay, chi phí quản lý tiếp tục phát sinh và cuối cùng được tính vào giá thành.

Bên cạnh đất đai, ông Hiệp cho biết chi phí xây dựng hiện tăng khoảng 15-20%, với áp lực từ vật liệu và nhân công. Trong khi giá thành dự án khó giảm, lãi suất lại tác động trực tiếp tới khả năng xuống tiền của người mua.

Diễn biến này thể hiện khá rõ tại Hà Nội. Theo Savills, giá căn hộ sơ cấp bình quân quý II đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 48%.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho rằng giá nhà hiện nay được hình thành bởi nhiều lớp chi phí, bắt đầu từ việc tạo lập quỹ đất.

Dù doanh nghiệp tự thỏa thuận mua đất của người dân hay phải chi trả bồi thường để thực hiện dự án, chi phí đất đầu vào đều ở mức cao. Quỹ đất có vị trí thuận lợi ngày càng hạn chế, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng tăng khiến giá vốn dự án bị đẩy lên.

Sau khi có đất, doanh nghiệp tiếp tục chịu chi phí nhân công, nguyên vật liệu, lãi vay và chi phí cơ hội. Nếu dự án kéo dài do pháp lý hoặc thủ tục, chi phí tài chính tiếp tục tích lũy, làm tăng tổng vốn đầu tư.

Theo ông Thịnh, cơ cấu nguồn cung cũng góp phần kéo mặt bằng giá lên. Nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang để tối ưu hiệu quả trong bối cảnh giá vốn lớn, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế.

Muốn giảm giá phải giảm từ đầu vào

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc nguồn cung được bổ sung sẽ tạo thêm cạnh tranh nhưng chưa chắc lập tức kéo giá nhà xuống nếu các cấu phần tạo nên giá thành vẫn cao.

Ông cho rằng cần tác động vào ba yếu tố gồm quản lý giá đất, lãi suất và chính sách thuế.

Trước hết, Nhà nước cần tăng vai trò quản lý, điều tiết giá đất để kiểm soát một trong những chi phí đầu vào lớn nhất. Yếu tố thứ hai là lãi suất bởi chi phí vốn tác động tới cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.

Công cụ thứ ba là thuế. Chủ tịch GP.Invest cho rằng chính sách thuế cần phát huy vai trò điều tiết trong trường hợp giá bất động sản bị đẩy lên quá cao.

“Nếu chủ đầu tư bán giá quá đắt thì phải dùng cơ chế thuế để điều tiết”, ông Hiệp nói.

Theo ông, khi nguồn cung đã được cải thiện, bài toán tiếp theo là xử lý các yếu tố cấu thành giá. “Nếu các cấu phần đầu vào giảm xuống thì giá nhà sẽ giảm xuống”, Chủ tịch GP.Invest nhận định.

Ông Nguyễn Tất Thịnh cũng cho rằng để mặt bằng giá ổn định hơn cần đồng thời giữ giá đất ở mức phù hợp, điều tiết lãi suất và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý dự án. Rút ngắn thủ tục vừa giúp tăng nguồn cung, vừa giảm lãi vay và chi phí cơ hội của doanh nghiệp.

Ở phía nguồn cung, ông Thịnh đề xuất tăng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp nhằm tạo thêm lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thay vì để sản phẩm mới tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Bên cạnh đó, thị trường nhà cho thuê cần được phát triển để tạo thêm lựa chọn chỗ ở, giảm tâm lý phải sở hữu nhà bằng mọi giá. Các công cụ thuế đối với tài sản bỏ hoang, dự án chậm triển khai cũng có thể được nghiên cứu nhằm hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản.

Những giải pháp này cùng hướng tới việc tác động vào quá trình hình thành giá thay vì chỉ xử lý ở sản phẩm cuối cùng. Đây cũng là vấn đề Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh khi cho rằng cần quản lý giá đất đồng thời với cải cách, rút ngắn thủ tục.

“Với giải pháp đồng bộ như vậy mới giảm được chi phí đầu vào, kiểm soát được giá nhà, giá đất”, Thủ tướng nói.