Lãi vay neo cao 14-16%, người mua nhà “quay xe” phút chót

Tạm hoãn kế hoạch mua nhà, anh Trung Quân (nhân viên văn phòng tại TPHCM) cho biết từng dự tính mua căn nhà hơn 3 tỷ đồng tại phường Hiệp Bình (TP Thủ Đức cũ) theo hình thức trả góp.

Với phương án vay 60% giá trị tài sản, anh dự kiến mỗi tháng trả khoảng 20 triệu đồng trong 20 năm. Tuy nhiên, sau khi được ngân hàng tư vấn, chi phí thực tế cao hơn đáng kể so với tính toán ban đầu.

“Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất 11%/năm, cố định trong 18 tháng, nhưng sau đó thả nổi có thể lên tới gần 15%. Với thu nhập 30-35 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ vượt quá khả năng chi trả nên tôi buộc phải tạm dừng kế hoạch”, anh Quân nói.

Tương tự, chị Nguyễn Thảo (ngụ phường Bình Thạnh) cũng trì hoãn việc mua căn hộ 60 m2 trị giá 3,4 tỷ đồng.

Theo chị, khi lãi suất thả nổi ở mức 14-15%/năm, tổng số tiền phải trả hàng tháng vượt 30 triệu đồng, gây áp lực tài chính lớn. “Tôi chọn tiếp tục thuê nhà và chờ khi lãi suất giảm về khoảng 8-9%/năm rồi mới tính tiếp”, chị Thảo chia sẻ.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khả năng thanh toán của người mua đang chịu tác động kép từ giá nhà cao và chi phí tài chính.

Hiện lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể tăng lên 13-15%/năm tùy theo từng ngân hàng.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn buộc người mua phải chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn. Trong khi đó, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác dòng tiền ngay nhằm bù đắp chi phí lãi vay.

Với doanh nghiệp, tốc độ bán hàng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và tiến độ triển khai dự án. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ đảm bảo sẽ có lợi thế trong giai đoạn này.

Dù vậy, thị trường khó rơi vào suy giảm đồng loạt. “Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá ‘ảo’, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn”, VARS IRE nhận định.

Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm.

Chi phí vay tăng nhanh sau thời gian ưu đãi khiến người mua trở nên thận trọng, kéo theo thanh khoản thị trường chững lại.

Khảo sát của DXS – FERI cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại khu vực miền Nam chỉ đạt khoảng 25-30%, giảm 20 điểm % so với cùng kỳ và giảm 35 điểm % so với 6 tháng cuối năm 2025. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven ghi nhận thanh khoản thấp.

DXS – FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm, lãi suất có thể duy trì quanh mức 12-14% khi chính sách tiền tệ tiếp tục theo hướng thận trọng nhằm kiểm soát lạm phát.

Trong kịch bản thách thức, nếu lãi suất duy trì ở mức cao 13-15%, nguồn cung tăng 15-20% nhưng tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, thị trường tiếp tục thanh khoản thấp.

Ở kịch bản kỳ vọng, được đánh giá có xác suất cao hơn – lãi suất dao động 11-13%, nguồn cung tăng 20-30%, tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40% và thị trường duy trì trạng thái ổn định, có chọn lọc.

Kịch bản lý tưởng chỉ xảy ra khi kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn, lãi suất giảm về 9%-11%, giúp nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40%-50%.

“Trong kịch bản này, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng được cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay”, chuyên gia tại DXS – FERI nhận định.

Ảnh: Lê Tỉnh