Lãi vay cao, có nên vay ngân hàng để mua bất động sản cho thuê?

Sau khi báo Dân trí thông tin trường hợp anh Thanh Tùng (TPHCM) đang có sẵn 5 tỷ đồng tiền mặt, muốn vay ngân hàng thêm 2 tỷ đồng để mua căn nhà cho thuê, nhưng băn khoăn về dòng tiền trả nợ và lãi suất có thể tăng tiếp, nhiều người cũng chia sẻ nỗi lo tương tự.

Chị Bích Ngọc (ngụ phường Phước Long, TPHCM) cho hay chị đang có khoản tiền nhàn rỗi chờ đầu tư lên tới 6 tỷ đồng. Chị dự kiến mua một căn chung cư khoảng 135m2 ở khu vực quận 2 cũ để cho thuê với ngân sách tầm 10-11 tỷ đồng, giá thuê hàng tháng vào khoảng 25-30 triệu đồng. 

Tuy nhiên, nỗi lo lớn nhất của chị Ngọc là khoản vay ngân hàng thêm từ 4-5 tỷ đồng  này với lãi suất 11-12% ở hiện tại, và sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 14-15% có khiến khoản đầu tư này thành nỗi lo?

Bài toán dùng đòn bẩy tài chính để vay mua bất động sản cho thuê đang là nỗi băn khoăn của nhiều người, bao gồm cả người mua nhà để ở và cho thuê.

Mua bất động sản nên nhìn vào tính chu kỳ

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, chuyên gia tài chính, TS Huỳnh Trung Minh, cho rằng trường hợp nhà đầu tư đã có khoản tiền nhàn rỗi sẵn, và chỉ vay thêm khoảng 30-50% giá trị căn nhà, căn hộ để cho thuê thì vẫn nên cân nhắc. Bởi mua bất động sản là khoản đầu tư dài hạn và cần nhìn vào tính chu kỳ của tài sản với kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng trong khoảng 3-5 năm tới (nếu chọn đúng sản phẩm, đúng vị trí như khu vực trung tâm, khu vực có nhu cầu cao, triển vọng phát triển…).

Thời điểm thị trường khó khăn thường là khigiá nhà đất ở vùng thấp. Nếu nhìn lại các chu kỳ trước, sau khoảng 3-5 năm, nhiều phân khúc bất động sản tăng 40-50%, thậm chí cao hơn. Mua bất động sản để cho thuê hoặc đầu tư cần tính đường dài, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn. Dù vậy, nhà đầu tư vẫn phải tính toán khả năng chịu đựng của dòng tiền.

Đơn cử, nếu nhà đầu tư có 5 tỷ đồng và mua căn nhà 7 tỷ đồng thì tỷ lệ vay ngân hàng chỉ khoảng 30%. Đây là tỷ lệ đòn bẩy an toàn nếu kiểm soát được rủi ro.

“Giá nhà đang giảm, lãi suất đang ở mức cao, nhưng nếu có năng lực tài chính và khả năng chịu đựng dòng tiền thì vẫn có thể tận dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư dài hạn”, TS Minh nói.

Cụ thể, nếu mục tiêu là tối ưu hóa dòng tiền từ việc cho thuê thì nhà đầu tư nên ưu tiên căn hộ chung cư, thay vì nhà đất. Bởi chung cư, đặc biệt ở những vị trí có nhu cầu thuê cao, có khả năng tạo dòng tiền tốt hơn.

Trong khi đó, nhà đất thường phù hợp với chiến lược đầu tư chờ tăng giá, đồng nghĩa nhà đầu tư phải có sức chịu đựng tài chính lớn hơn trong thời gian nắm giữ. Bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và khả năng chịu đựng dòng tiền trong trung, dài hạn.

Cũng theo ông Minh, việc một số bất động sản đang được rao bán với mức giá thấp chủ yếu xuất phát từ áp lực tài chính của chủ sở hữu, chứ không đồng nghĩa mặt bằng giá của toàn thị trường giảm mạnh. Những người buộc phải bán thường là do không còn khả năng chịu đựng dòng tiền. Nếu đủ tiềm lực tài chính, họ hoàn toàn có thể tiếp tục nắm giữ tài sản và chờ thị trường phục hồi.

Cân nhắc khi khoản đầu tư “lỗ ngay trong ngắn hạn”

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân, nói rằng cần nhìn ở góc độ sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất cao, thay vì chỉ nhìn ở góc độ đầu tư bất động sản. Trong môi trường lãi suất cao, vấn đề không còn là “có nên vay để đầu tư bất động sản hay không”, mà là đòn bẩy tài chính có còn tạo ra giá trị hay đang làm bào mòn giá trị tài sản?

Về nguyên tắc tài chính, đòn bẩy chỉ phát huy hiệu quả khi suất sinh lời của tài sản (ROA) cao hơn chi phí sử dụng vốn. Nếu chi phí vay vốn đang ở mức 12-14%/năm, trong khi lợi suất cho thuê nhà, căn hộ tại TPHCM chỉ dao động khoảng 2-4%/năm thì ngay từ dòng tiền vận hành, nhà đầu tư đã bị âm dòng tiền ngay trong giai đoạn đầu. Mỗi đồng vốn vay đưa vào đầu tư đang tạo ra chi phí lớn hơn thu nhập, thay vì khuếch đại lợi nhuận như bản chất của đòn bẩy tài chính.

“Hiện tại, quyết định vay mua nhà để cho thuê, không ít nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng để bù đắp phần lỗ từ dòng tiền. Nhưng đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá trong khi dòng tiền âm là chiến lược mang tính đầu cơ nhiều hơn là đầu tư. Một tài sản chỉ thực sự bền vững khi có khả năng tự tạo ra dòng tiền đủ để nuôi chính nó”, TS Nhân nói.

Một khoản vay 70% giá trị tài sản vẫn có thể an toàn nếu dòng tiền đủ mạnh và ổn định; ngược lại, vay 40% vẫn có thể trở thành rủi ro nếu thu nhập không đủ để hấp thụ các cú sốc của thị trường.