Khi nào chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê chỗ đỗ ô tô trong chung cư?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 26/8.

Đáng chú ý, nghị định quy định mức phạt đối với chủ đầu tư vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Theo đó, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 160-200 triệu đồng nếu bán, cho thuê chỗ để ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn bị buộc điều chỉnh việc bán, cho thuê chỗ để xe theo đúng quy định.

Khi nào mới được quyền bán, cho thuê?

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng quy định mới là cơ sở quan trọng để xử lý tình trạng tranh chấp chỗ để xe vốn diễn ra tại nhiều chung cư.

Theo ông Thành, thực tế có tình trạng chủ đầu tư tự xác định chỗ đậu ô tô là tài sản thuộc sở hữu riêng để bán hoặc cho thuê. Trong khi đó, tại một số dự án, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa hoàn tất khiến cư dân khó xác định đâu là phần diện tích sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng.

“Chủ đầu tư lợi dụng khoảng trống này để khai thác, thậm chí kinh doanh chuyển nhượng chỗ để xe, gây ra nhiều tranh chấp”, ông Thành nói.

Theo chuyên gia, một số dạng vi phạm thường gặp gồm chủ đầu tư tự xác định diện tích giữ xe là sở hữu riêng khi chưa có đầy đủ căn cứ pháp lý; chuyển nhượng, cho thuê dài hạn chỗ để xe khi chưa được xác lập quyền sở hữu riêng; hoặc khai thác diện tích có tính chất phục vụ chung của cư dân để tạo nguồn thu riêng.

Tuy nhiên, ông Thành lưu ý không phải mọi trường hợp bán hoặc cho thuê chỗ đậu ô tô đều bị xử phạt. Nếu vị trí đậu xe đã được xác lập là phần sở hữu riêng và có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, việc giao dịch theo quy định là có cơ sở pháp lý.

Bên cạnh xử phạt, cần làm rõ trách nhiệm khắc phục hậu quả và xử lý các khoản thu phát sinh từ việc khai thác chỗ để xe trái quy định, nhằm bảo đảm quyền lợi của cư dân.

Tranh chấp chỗ để ô tô tại chung cư trên thực tế không phải vấn đề mới. Thậm chí, một số vụ việc đã phát sinh xung đột nghiêm trọng. Hồi tháng 11/2025, Công an TP Hà Nội khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với 14 người về tội Gây rối trật tự công cộng liên quan tranh chấp quyền khai thác, quản lý các vị trí đỗ ô tô tại tầng hầm tòa nhà CT2C – Khu đô thị mới Nghĩa Đô giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà.

Để hạn chế tranh chấp, ông Nguyễn Duy Thành kiến nghị sớm hoàn thiện quy định về phân định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng tại khu vực để xe.

Theo ông, chủ đầu tư cần công khai ngay từ hợp đồng mua bán căn hộ các thông tin về số lượng, vị trí, quyền sở hữu và phương thức quản lý chỗ để ô tô. Ban quản trị cũng cần được trao thẩm quyền phù hợp để quản lý, phân bổ chỗ để xe theo nguyên tắc công khai, minh bạch. “Không chỉ xử phạt, cần buộc khắc phục hậu quả và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân khi phát sinh vi phạm”, ông Thành đề xuất.

Tranh luận quyền sở hữu chỗ đậu, sạc ô tô điện tại chung cư

Một vấn đề khác liên quan đến chỗ để xe tại chung cư là xe điện. Đây là loại phương tiện ngày càng phổ biến, nhưng chỗ đậu, khu vực sạc và đổi pin vẫn đặt ra tranh luận về sở hữu chung hay riêng, kéo theo bài toán đầu tư, quản lý và an toàn.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho hay nhiều chung cư đã bố trí chỗ để xe, trạm sạc cho cư dân nhưng khi các tiêu chuẩn kỹ thuật được bổ sung lại phát sinh câu hỏi về quyền sở hữu, quản lý và khai thác.

Nếu khu vực này được xác định là sở hữu riêng, chủ sở hữu có thể cho đơn vị bên ngoài vào khai thác, thậm chí đưa phương tiện bên ngoài vào sạc. Khi đó, hoạt động kinh doanh có thể xung đột với yêu cầu bảo đảm an toàn trong chung cư.

Vì vậy, cần xác định khu vực này là sở hữu chung, chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ tiêu chuẩn và bàn giao để quản lý, vận hành thống nhất. “Theo tôi, đây là sở hữu chung và chủ đầu tư xây dựng, bố trí đủ tiêu chuẩn, bàn giao để công tác vận hành sau đó được thông suốt”, luật sư Viễn nói.

Theo HCMO, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa xác định rõ khu vực để xe điện, sạc điện và đổi pin thuộc sở hữu chung hay riêng chính là gốc rễ của các vướng mắc về đầu tư, chi phí và trách nhiệm phòng cháy chữa cháy.

Hiệp hội kiến nghị luật nên quy định theo nguyên tắc khung, còn các tiêu chuẩn kỹ thuật có thể được cơ quan quản lý cập nhật bằng văn bản hướng dẫn, đồng thời xác định khu vực xe điện thuộc sở hữu chung. Cách này sẽ tránh tình trạng tiêu chuẩn kỹ thuật thay đổi nhanh hơn chu kỳ sửa luật, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng cho việc đầu tư, phân bổ chi phí và xác định trách nhiệm phòng cháy chữa cháy.