Có chung cư 3 tỷ đồng, nên giữ hay bán gửi tiết kiệm 9%/năm?

Theo ghi nhận của phóng viên báo Dân trí, lãi suất tiền gửi trên thị trường hiện ở mức cao, trong đó một số ngân hàng áp dụng chương trình ưu đãi với lãi suất kỳ hạn 12 tháng lên tới 9,4%/năm.

Mặt bằng lãi suất tiền gửi tăng khiến một số người dân tính toán lại việc tiếp tục nắm giữ bất động sản hay bán để chuyển sang các kênh sinh lời khác. Đặc biệt, với những căn hộ có giá trị lớn nhưng dòng tiền cho thuê thấp, bài toán hiệu quả sử dụng vốn càng được đặt ra rõ hơn.

Đơn cử, chị Ngọc Minh, ngụ TPHCM, đang cân nhắc giữa việc tiếp tục giữ căn hộ để cho thuê hay bán đi gửi tiết kiệm trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu đi ngang.

Căn hộ của chị Minh hiện được định giá khoảng 3 tỷ đồng, đang cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, chị không sinh sống tại đây mà đang thuê một căn hộ khác vị trí gần trung tâm TPHCM với chi phí 15 triệu đồng/tháng.

Theo tính toán, nếu bán căn hộ và gửi khoảng 3 tỷ đồng vào ngân hàng với lãi suất 8-9%/năm, tiền lãi có thể đạt 240-270 triệu đồng/năm, tương đương 20-22,5 triệu đồng/tháng. Khoản tiền này vừa có thể trang trải chi phí thuê nhà, vừa còn một phần để chi tiêu.

Điều khiến chị Minh băn khoăn là nếu bán căn hộ, thị trường bất động sản tăng trở lại, chị có thể bỏ lỡ cơ hội hưởng lợi từ đà tăng giá và sau này khó mua lại một tài sản tương đương.

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Trưởng phòng Quản lý gia sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cho biết nếu thực sự gửi được 3 tỷ đồng với lãi suất 8-9%/năm, bài toán dòng tiền đang nghiêng về tiền gửi.

Căn hộ trị giá 3 tỷ đồng nhưng cho thuê 10 triệu đồng/tháng có lợi suất cho thuê gộp khoảng 4%/năm. Sau khi tính thời gian trống, phí quản lý, sửa chữa và các khoản thuế, phí nếu có, lợi suất thực nhận còn thấp hơn.

Tuy nhiên, bà Hương cho rằng không nên vì vậy mà mặc định bán căn hộ để gửi toàn bộ tiền vào ngân hàng. Bất động sản không chỉ tạo lợi nhuận từ tiền thuê mà còn từ khả năng tăng giá tài sản. Do đó, quyết định giữ hay bán cần đặt trong tổng thể danh mục tài sản và mục tiêu tài chính của gia đình.

Nếu gia đình có nhu cầu sử dụng 3 tỷ đồng trong vòng 12 tháng tới, phương án bán căn hộ ở mức giá hợp lý có thể được cân nhắc. Trong môi trường lãi suất cao, khả năng căn hộ tăng giá đủ mạnh trong một năm để bù đắp chi phí cơ hội của 3 tỷ đồng là tương đối hạn chế.

Ngược lại, nếu không cần sử dụng vốn trong ngắn hạn và có thể nắm giữ thêm 3-5 năm thì chưa nhất thiết phải bán, nhất là khi căn hộ vẫn có khả năng khai thác ổn định và còn dư địa tăng giá.

Không nên mặc định lãi suất cao kéo dài

Với riêng căn hộ, cần xem xét tuổi đời dự án, chất lượng vận hành, nguồn cung cạnh tranh và động lực tăng giá từ hạ tầng, quy hoạch khu vực. Đặc biệt, căn hộ sau khoảng 8 năm kể từ thời điểm bàn giao thường bắt đầu bước vào giai đoạn bão hòa về giá, khi lợi thế về độ mới giảm dần và phải cạnh tranh với các dự án mới hơn.

Dù vậy, đây không phải quy luật tuyệt đối. Một căn hộ đã vận hành nhiều năm nhưng sắp hưởng lợi từ metro, vành đai, cầu đường hoặc thay đổi quan trọng về quy hoạch vẫn có thể xuất hiện động lực tăng giá mới.

Bà Hương cũng lưu ý mức lãi suất 8-9%/năm là lãi suất danh nghĩa và không nên mặc định sẽ được duy trì trong 5-10 năm. Khi khoản tiền gửi đáo hạn, mặt bằng lãi suất có thể thay đổi, trong khi lợi nhuận thực còn chịu tác động của lạm phát.

Vì vậy, nếu mục tiêu trong 12 tháng tới là bảo toàn 3 tỷ đồng, tạo dòng tiền ổn định và duy trì khả năng sử dụng vốn linh hoạt, tiền gửi với lãi suất 8-9%/năm là lựa chọn đáng cân nhắc. Nhưng nếu mục tiêu là tăng trưởng tài sản trong 5-10 năm, chỉ gửi tiết kiệm dài hạn có thể không tối ưu.

Theo chuyên gia, cũng không nhất thiết phải lựa chọn hoàn toàn giữa căn hộ và tiền gửi. Nếu gia đình đã có nguồn thu nhập ổn định, quỹ dự phòng và danh mục tài sản cân bằng, đồng thời không có nhu cầu chi tiêu lớn trong vài năm tới, việc tiếp tục giữ căn hộ để kỳ vọng tăng giá dài hạn vẫn có thể phù hợp.

Ngược lại, nếu phần lớn tài sản đang tập trung vào bất động sản, việc giữ một căn hộ có hiệu suất khai thác thấp có thể khiến danh mục thiếu thanh khoản và kém đa dạng. Khi đó, bán tài sản và chuyển một phần vốn sang tiền gửi, trái phiếu, quỹ đầu tư hoặc các tài sản tài chính phù hợp có thể giúp cân bằng dòng tiền, thanh khoản và tăng trưởng.

Đối với tâm lý lo ngại “bán xong giá nhà tăng”, bà Hương cho rằng chủ sở hữu có thể tự đặt câu hỏi: Nếu hôm nay có 3 tỷ đồng tiền mặt, liệu có sẵn sàng bỏ đúng 3 tỷ đồng để mua lại chính căn hộ đó và cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng hay không?

Nếu câu trả lời là có, việc tiếp tục nắm giữ có cơ sở bởi chủ sở hữu vẫn đánh giá cao tiềm năng tăng giá của tài sản. Ngược lại, nếu câu trả lời là không và lý do duy nhất để giữ lại là sợ giá nhà tăng, chủ sở hữu nên xem xét lại quyết định.

Do đó, với căn hộ khoảng 3 tỷ đồng, bà Hương cho rằng có thể nghiêm túc cân nhắc tái cơ cấu tài sản, nhưng không nên đơn giản hóa thành việc bán nhà rồi gửi toàn bộ tiền vào ngân hàng.

“Quyết định cuối cùng cần dựa trên nhu cầu dòng tiền, khả năng tăng giá của căn hộ, cơ cấu tài sản và mục tiêu tài chính trong 3-5 năm tới”, bà Nguyễn Thị Thu Hương nói. 

Ở góc độ thị trường, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường TPHCM đang bước vào giai đoạn ổn định hơn khi nguồn cung tăng mạnh, do đó giá bất động sản khó duy trì tốc độ tăng như những năm trước.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên 31.000 căn vào năm 2027 và khoảng 48.000 căn vào năm 2028. Nguồn cung tăng và đa dạng hơn sẽ giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời tạo sự cân bằng hơn giữa cung và cầu.

“Trong một thời gian dài, chúng ta luôn chứng kiến giá bất động sản tại TPHCM tăng trưởng liên tục. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, chúng tôi dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn”, bà Dung nói.

Theo bà Dung, giá trên thị trường thứ cấp vẫn có xu hướng tăng nhưng tốc độ sẽ nhẹ hơn so với giai đoạn trước. Trong khi đó, giá sơ cấp bình quân hiện khoảng 68 triệu đồng/m² và dự kiến đến năm 2028 điều chỉnh về khoảng 62-63 triệu đồng/m².

Diễn biến này không đồng nghĩa thị trường kém tích cực mà phản ánh sự cân bằng hơn giữa cung và cầu khi TPHCM tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ các khu vực mở rộng.

Bà Dung cho rằng việc TPHCM mở rộng không gian phát triển sẽ tạo thêm nhiều sản phẩm, phân khúc và lựa chọn cho người mua, trong đó có những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả.

“Việc thị trường có thêm nhiều dự án, nhiều phân khúc và nhiều lựa chọn khác nhau là điều mà chúng ta đều mong muốn”, bà Dung nói.