Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9 ở Hà Nội do Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư và quyền lợi của người sở hữu căn hộ nhận được nhiều sự quan tâm. 

Bà Nguyễn Thị Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Nghị quyết 21 đặt ra định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với chung cư xây dựng mới.

Theo bà Hằng, cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền tài sản của người dân. Khi hết thời hạn sử dụng, tài sản của người sở hữu căn hộ không mất đi.

Theo phương án đang được thể hiện trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng chung cư mới.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trường hợp khu vực có chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng chung cư, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, bồi thường theo quy định.

Bà Hằng cho rằng các nội dung tại dự thảo Luật Nhà ở được xây dựng theo hướng kế thừa quy định hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.

Một vấn đề khác được các chuyên gia đề cập là cách hiểu về khái niệm “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư” tại Nghị quyết 21-NQ/TW. 

TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng không thể hiểu Nghị quyết 21 theo hướng chung cư trước đây được sở hữu lâu dài, còn sau nghị quyết sẽ chuyển thành sở hữu có thời hạn.

Theo ông Hiếu, cần phân biệt niên hạn thiết kế của công trình và thời hạn sử dụng thực tế. Một công trình được thiết kế với niên hạn nhất định không đồng nghĩa khi đến mốc này công trình đương nhiên phải phá dỡ.

Việc một chung cư có tiếp tục được sử dụng hay không còn phụ thuộc vào tình trạng thực tế và kết quả kiểm định chất lượng.

Cách phân biệt này cũng tương đồng với quy định hiện hành. Theo pháp luật về nhà ở, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng công trình bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định để xác định phương án xử lý.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy chung cư vẫn bảo đảm an toàn, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo thời hạn trong kết luận kiểm định.

Trước đó, vấn đề này cũng nhận được sự quan tâm sau khi Nghị quyết 21 được ban hành. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng cần tránh đồng nhất niên hạn công trình với thời hạn sở hữu. Theo đơn vị này, định hướng mới không đồng nghĩa người mua căn hộ chỉ sở hữu tài sản trong một khoảng thời gian cố định rồi mất quyền đối với tài sản.

Nghị quyết 21 định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.