Chung cư Hà Nội hạ nhiệt: Nhiều người bán cắt lỗ cả tỷ đồng mỗi căn

Gần trưa, chị Minh Phượng (43 tuổi, môi giới bất động sản) gọi cho một vị khách trẻ tuổi. Hình như đầu dây bên kia không lưu số chị, nhưng chị nhớ từng dẫn cặp vợ chồng này đi tham quan một dự án trên đường Tố Hữu.

Chị Phượng chủ động giới thiệu cho khách một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích gần 80m2 trong Làng Việt kiều châu Âu (phường Hà Đông, Hà Nội). Căn hướng đông nam, giá mong muốn 6 tỷ đồng có thương lượng. Đầu dây bên kia nói không đủ tài chính, hỏi vu vơ về thị trường rồi tắt máy.

8 tháng qua, chị Phượng chưa bán được căn nào.

Chung cư Hà Nội cắt lỗ cả tỷ đồng mỗi căn

Chị Phượng kể, thời điểm cuối năm 2024, để tìm được căn 2 phòng ngủ khu vực trung tâm quận Hà Đông (cũ) tương đối khó. Nguồn cung dự án mới gần như không có, người dân mua ở thực và đòn bẩy tài chính không cao.

Từ Tết trở ra, số lượng gửi bán gia tăng liên tục nhưng ít khách quan tâm. “Nhiều người dồn tiền, vay ngân hàng mua nhà đầu tư trong năm 2025, đến giờ lo sốt vó. Có hai vợ chồng gửi tôi rao bán căn hộ của họ, 5 lần giảm giá, chấp nhận chịu lỗ nặng rồi vẫn chưa bán được”, chị Phượng nói.

Chị Phượng là môi giới, bán được thì hưởng hoa hồng, nếu không chỉ là thu nhập bị giảm đi.

Còn chị Nhung (35 tuổi, quê Ninh Bình), mua một căn chung cư cao cấp phía tây Hà Nội, vay đến 70%, giờ đóng được 45% tiến độ rồi nhưng không còn đủ khả năng tài chính. Chị đang phải rao bán cắt lỗ hơn 1,5 tỷ đồng so với hợp đồng mua bán mà vẫn không ai hỏi.

Tương tự, chủ một căn hộ tại khu vực Nguyễn Xiển bán cắt lỗ căn hộ từ 6,2 tỷ đồng xuống còn khoảng 4 tỷ đồng. Một số căn hộ tại Kim Văn – Kim Lũ đang được rao bán ở mức 2,4 tỷ đồng cho diện tích 55m2, trong khi trước đó từng chào giá khoảng 3,9 tỷ đồng.

Khảo sát trên các hội nhóm, nền tảng giao dịch bất động sản thời gian gần đây cho thấy, làn sóng rao bán “cắt lỗ” chung cư tại Hà Nội xuất hiện ở nhiều phân khúc, từ trung cấp đến cao cấp, trải rộng từ khu vực nội đô đến các đô thị mới.

Tại khu vực phía tây và tây nam thành phố, nhiều căn hộ ghi nhận mức giảm sâu. Một căn hộ diện tích khoảng 70m2 tại khu 19T Kiến Hưng từng được rao bán 4,4 tỷ đồng, nay giảm còn 2,8 tỷ đồng. Tại khu đô thị Dương Nội, căn hộ 55m2 cũng giảm khoảng 1,2 tỷ đồng so với mức giá trước đó, xuống còn khoảng 2,7 tỷ đồng.

Tại khu vực Ngoại Giao Đoàn, nhiều căn hộ trước đây được giao dịch quanh mức 110-120 triệu đồng/m2, hiện đã giảm xuống còn khoảng 75-80 triệu đồng/m2…

Người mua ở thực thờ ơ với “cắt lỗ”, quyết chờ giá hợp lý

Trong khi nhiều nhà đầu tư buộc phải “cắt lỗ” để thoát hàng, một bộ phận người mua ở thực lại giữ tâm lý thận trọng, sẵn sàng chờ thêm thay vì xuống tiền trong giai đoạn hiện nay.

Với tầm tài chính khoảng 4 tỷ đồng, tính cả phần vay ngân hàng, vợ chồng anh Nguyễn Sơn (32 tuổi, nhân viên văn phòng) từng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm mua nhà trước Tết. Thời điểm đó, lựa chọn phù hợp gần như không có, môi giới thậm chí giới thiệu những căn hộ ở ngoài vành đai 3.5, cách nơi làm việc của anh tới 45 phút di chuyển.

Tuy nhiên, sau Tết, khi giá chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt, gia đình anh Sơn bắt đầu có thêm lựa chọn. Dù vậy, anh cho biết chưa vội mua.

“Giá có thể còn xuống thêm. Hơn nữa, con tôi còn nhỏ, gia đình ưu tiên ổn định tài chính hơn là gánh khoản vay lớn trong lúc lãi suất còn cao”, anh nói.

Theo anh Sơn, chi phí thuê nhà hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được nếu so với áp lực trả nợ mua nhà. Gia đình chấp nhận tiết kiệm thêm một thời gian, thay vì “cố mua” trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động. Anh cũng cho biết đang theo dõi thêm các chính sách về nhà ở xã hội, nhà cho thuê hoặc hỗ trợ từ Nhà nước trước khi đưa ra quyết định.

Tâm lý tương tự cũng xuất hiện ở nhiều người mua khác. Vợ chồng chị Hồng Xuyến (30 tuổi, kinh doanh online) cho biết sẵn sàng tiếp tục thuê nhà và chờ thị trường điều chỉnh rõ ràng hơn.

Theo chị, giai đoạn cuối năm 2024 bắt đầu ghi nhận mức tăng giá “bất hợp lý” của chung cư. Thời điểm đó, dù đã tìm kiếm với ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, hai vợ chồng vẫn không thể tìm được căn hộ phù hợp, thậm chí có lúc phải đứng ngoài thị trường khi giá tăng quá nhanh.

“Có thời điểm nghĩ là không còn cơ hội mua nhà nữa, nhưng hiện tại giá đang dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn chưa vội, vì tin rằng giá chung cư còn xuống nữa”, chị chia sẻ.

Chị Xuyến cho biết gia đình đang cân nhắc kỹ lưỡng các phương án tài chính và xác định sẽ không vay quá nhiều để mua nhà. Trong trường hợp cần thiết, hai vợ chồng sẵn sàng chờ thêm để tìm được mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Hiệu ứng “con ếch luộc” trên thị trường chung cư

Trao đổi với phóng viên Dân trí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng giá chung cư trong thời gian qua đã bị đẩy lên mức không phù hợp với quy luật thị trường. Khi giá tăng liên tục nhưng không gắn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả, thanh khoản tất yếu suy giảm.

Theo ông, đây là một sai lầm mang tính hệ thống. Việc “thổi giá” khiến thị trường mất cân bằng, đến một thời điểm buộc phải điều chỉnh. Khi đó, việc nhà đầu tư phải bán ra với giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chấp nhận lỗ, là diễn biến tất yếu.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng hiện tượng này đang diễn ra rõ nhất ở nhóm nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Quê ví von thị trường bất động sản thời gian qua giống như “con ếch trong nồi nước đang được đun nóng dần”. Khi giá tăng từ từ, nhiều nhà đầu tư không nhận ra rủi ro và tiếp tục bám trụ. Chỉ đến khi thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh, thanh khoản giảm mạnh, áp lực tài chính gia tăng, họ mới buộc phải “nhảy ra khỏi nồi” bằng cách bán cắt lỗ.

“Những nhà đầu tư có kinh nghiệm thường rút lui sớm khi thấy dấu hiệu thị trường đảo chiều. Ngược lại, nhóm sử dụng vốn vay, áp lực trả lãi cao sẽ là những người buộc phải bán ra sau cùng, thậm chí chấp nhận mất một phần vốn”, ông Quê phân tích.

Theo vị chuyên gia, nguyên nhân sâu xa không nằm ở việc giá “cao hay thấp” một cách tuyệt đối, mà ở tốc độ tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn. Khi mức tăng không còn phù hợp với sức mua, thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Cùng với đó, bối cảnh thị trường cũng đang thay đổi khi nguồn cung mới dự kiến gia tăng trong thời gian tới, trong khi nhu cầu đầu tư suy yếu. Điều này khiến quan hệ cung – cầu đảo chiều, làm giảm khả năng tăng giá của chung cư trong ngắn hạn.

Ngoài yếu tố nội tại, chính sách cũng đang tạo thêm áp lực điều chỉnh. Việc Nhà nước đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê… khiến nhiều nhà đầu tư phải tính toán lại hiệu quả nắm giữ.

Ở góc độ người mua, các chuyên gia cho rằng tâm lý chờ đợi vẫn đang chi phối thị trường. Khi kỳ vọng giá còn giảm, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định, khiến thanh khoản chưa thể phục hồi ngay.

Trong bối cảnh đó, GS Đặng Hùng Võ nhận định việc giá chung cư điều chỉnh không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là cơ hội để thị trường quay về giá trị thực, đồng thời tạo điều kiện tốt hơn cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng quá trình này có thể chưa dừng lại. Khi “hiệu ứng con ếch luộc” đã bộc lộ, thị trường sẽ cần thêm thời gian để điều chỉnh và thiết lập lại trạng thái cân bằng.

(Còn nữa)