Chung cư cũ bị phá dỡ: Người dân được chọn bồi thường nhà, đất hay tiền?

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (dự thảo) đã bổ sung khái niệm “nhà chung cư cũ”, được xác định là nhà chung cư đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Việc xác định nhóm này là cơ sở để áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư khác với các chung cư xây dựng sau thời điểm trên.

Chung cư cũ có thể được bồi thường bằng nhà, đất hoặc tiền

Theo Điều 91 dự thảo, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức gồm nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.

Trường hợp quy hoạch tại khu đất vẫn tiếp tục xây chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và được bồi thường diện tích căn hộ theo hệ số K. Căn cứ Nghị định 94/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K hiện áp dụng đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ được ghi trong giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng.

Như vậy, hệ số K là một trong những căn cứ quan trọng để xác định diện tích căn hộ tái định cư mà chủ sở hữu chung cư cũ được nhận khi công trình được xây dựng lại.

Cũng theo dự thảo, phương án bồi thường phải thể hiện cụ thể hệ số này, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán cũng như kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm.

Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà.

Cơ chế trên khác với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ. Theo dự thảo, chủ sở hữu nhóm này có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.

Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Nếu không đóng góp để xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.

Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây chung cư tại khu đất, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Chuyên gia đề nghị làm rõ quyền lựa chọn của người dân

Tại hội thảo về chính sách với thị trường bất động sản ngày 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua vẫn là một điểm nghẽn.

Dự thảo lần này hướng tới tách bạch cơ chế xử lý giữa chung cư cũ và các chung cư xây dựng sau này, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình phải phá dỡ.

Việc mở rộng từ hai phương án phổ biến là nhận nhà tái định cư hoặc tiền sang thêm nhà ở xã hội và quyền sử dụng đất tương đương cũng đặt ra yêu cầu về cách xác định giá trị giữa các lựa chọn.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mở rộng lựa chọn là tín hiệu tích cực, nhưng cần xác định rõ giá trị tương đương giữa các phương án.

Theo ông, nếu người dân lựa chọn quyền sử dụng đất thay cho căn hộ tái định cư, cần làm rõ giá trị quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm nào, căn cứ bảng giá đất hay giá đất cụ thể, diện tích được quy đổi ra sao và cơ quan nào chịu trách nhiệm thẩm định.

Tương tự, với phương án nhà ở xã hội, các yếu tố về giá trị căn hộ, vị trí, diện tích và khoản chênh lệch phải thanh toán cũng cần được xác định cụ thể. Ông Lượng cho rằng cải tạo chung cư cũ liên quan trực tiếp đến việc phân chia lại giá trị đất đai và không gian đô thị, nên chính sách bồi thường cần bảo đảm người dân không bị thiệt khi lựa chọn phương án khác với tái định cư tại chỗ.

Một vấn đề khác là ai quyết định hình thức bồi thường khi khu đất không còn tiếp tục xây chung cư. Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở do VCCI phối hợp Bộ Xây dựng tổ chức chiều 17/9, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết dự thảo quy định trong trường hợp quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, hoặc xã lân cận nếu địa bàn không có nhà ở phục vụ tái định cư.

Theo ông, cách diễn đạt này có thể dẫn đến hai cách hiểu: chủ sở hữu có quyền chọn nhận tiền hay nhận nhà, hoặc cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư quyết định hình thức áp dụng trong phương án bồi thường, tái định cư. Nếu không xác định rõ quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu, có thể phát sinh trường hợp người dân có nhu cầu nhận nhà tái định cư nhưng phương án được phê duyệt chỉ bố trí bồi thường bằng tiền.

Ông Tuấn lưu ý đây là tình huống người dân không được ở lại vị trí cũ do quyết định quy hoạch chứ không phải do nhu cầu của họ, nên luật cần quy định rõ quyền lựa chọn giữa tiền và nhà tái định cư thuộc về chủ sở hữu.

Theo dự thảo, nếu quá thời hạn trong quyết định di dời mà chủ sở hữu, người sử dụng không thực hiện, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định cưỡng chế. Với trường hợp chung cư phải di dời khẩn cấp do không bảo đảm an toàn, ngân sách địa phương chi trả kinh phí di dời; các trường hợp thực hiện theo dự án cải tạo, xây dựng lại, chi phí này được tính trong tổng mức đầu tư dự án.