Chuyên gia: Lãi vay tăng, người có 2-4 tỷ đồng đang nắm lợi thế khi mua nhà

Lãi vay tăng, người mua thêm thận trọng

Vợ chồng anh Đông (cán bộ quân đội, trú tại phường Trung Mỹ Tây, TPHCM) đang rao bán căn nhà mua năm 2022, sau dịch Covid-19. Khi đó, vợ chồng anh vay hơn 2 tỷ đồng với lãi suất 5-6%/năm để mua căn nhà đất rộng, có sân vườn.

Đến nay, lãi suất tăng lên hơn 10%, khiến khoản trả ngân hàng cả gốc và lãi vượt 20 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi chi phí nuôi con và sinh hoạt gia đình ngày càng tăng, khoản vay trở thành gánh nặng. Anh Đông quyết định bán nhà, chuyển sang căn nhỏ hơn và xa trung tâm hơn để giảm áp lực tài chính.

Không riêng gia đình anh Đông, áp lực lãi vay đang khiến một số chủ nhà tại TPHCM hạ giá để bán nhanh. Trên các cộng đồng mua bán bất động sản, nhiều người chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cắt lỗ, để tìm khách mua.

Diễn biến này tạo thêm lựa chọn cho người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, lãi suất cao lại khiến ngay cả những người đã có tiền tích lũy cũng phải cân nhắc kỹ giữa việc mua ngay và tiếp tục thuê nhà, chờ thị trường hoặc tích lũy thêm.

Chị Yến (9X, trú tại phường Bình Hưng Hòa, TPHCM) sau nhiều năm làm việc đã có khoản tích lũy và được gia đình hỗ trợ, tổng cộng hơn 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, chị vẫn chưa tìm được căn nhà phù hợp.

Theo chị Yến, nếu mua gần nơi làm việc, giá nhà quá cao và phải vay thêm nhiều. Trong khi đó, nếu tìm nhà xa hơn, chị lo ngại việc đi lại bất tiện và chất lượng tài sản không tương xứng với số tiền bỏ ra.

Thực tế, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện đã cao hơn đáng kể so với năm 2025. Các gói ưu đãi hiện phổ biến khoảng 8,5-11%/năm trong 6-12 tháng đầu, tùy ngân hàng và chương trình. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến chi phí vay thực tế có thể lên 13-15%/năm.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II cho thấy người tiêu dùng không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới. Trong khi đó, mức lãi suất 5-7%/năm được đánh giá là phù hợp hơn để vay mua bất động sản. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý người mua bắt đầu thận trọng và trên 9%, nhiều người có xu hướng cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Vốn có 2-4 tỷ đồng, vẫn có thể mua nhà

Theo chuyên gia kinh tế – tài chính Châu Đình Linh, lãi suất cao vừa tạo rào cản nhưng cũng khiến thị trường xuất hiện nhiều lựa chọn hơn, khi một bộ phận người vay chịu áp lực dòng tiền và phải bán tài sản.

Ông cho rằng với người có tiền mặt nhàn rỗi khoảng 2-4 tỷ đồng, đây vẫn có thể là thời điểm cân nhắc mua một tài sản phù hợp, đặc biệt nếu mục tiêu là an cư.

“Ví dụ, tại khu Đông TPHCM, căn hộ một phòng ngủ của một số chủ đầu tư lớn, có nội thất cơ bản, có mức giá dưới 2 tỷ đồng”, ông nói.

Theo chuyên gia, vấn đề không nằm ở việc có nên vay hay không mà là vay bao nhiêu và khả năng trả nợ đến đâu. Người mua cần tính toán dòng tiền hàng tháng, đồng thời xây dựng các kịch bản nếu lãi suất tiếp tục tăng hoặc thu nhập bị giảm.

Nguyên tắc an toàn là tổng tiền trả gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 40-50% thu nhập. Người mua cũng cần duy trì một khoản tiền dự phòng đủ để trang trải cuộc sống và trả nợ trong trường hợp thu nhập bị gián đoạn.

“Không nên cố mua một căn nhà đáp ứng tất cả tiêu chí nếu điều đó khiến áp lực tài chính quá lớn. Người trẻ có thể bắt đầu bằng căn hộ nhỏ hơn, sau này khi nhu cầu thay đổi có thể bán hoặc đổi sang tài sản phù hợp hơn”, ông Linh khuyến nghị.

Theo ông, người mua cũng nên xác định rõ một số tiêu chí quan trọng nhất như vị trí, diện tích, khả năng di chuyển và mức giá, thay vì cố tìm một căn nhà hoàn hảo.

Vay bao nhiêu để không rơi vào “bẫy” lãi suất?

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng với người mua căn nhà đầu tiên, tâm lý muốn sở hữu nhà dễ dẫn đến quyết định nóng vội. Người mua có thể xuống tiền chỉ vì thấy giá rẻ mà chưa đánh giá đầy đủ pháp lý, chất lượng tài sản và khả năng trả nợ.

Theo ông, người mua nên có sẵn khoảng 50-60% giá trị căn nhà và chỉ vay khoảng 40-50%, tối đa 60% tùy khả năng tài chính. Với những gia đình có thể nhận thêm sự hỗ trợ từ người thân, việc giảm tỷ lệ vay sẽ giúp hạn chế đáng kể áp lực lãi suất.

Quan trọng hơn, người mua phải tính toán khả năng trả nợ trong cả giai đoạn lãi suất ưu đãi và sau khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.

“Không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất trong 6-12 tháng đầu mà phải tính được khoản tiền phải trả nếu lãi suất tăng”, ông Minh nói.

Ông cũng khuyến nghị người vay duy trì một khoản dự phòng riêng thay vì sử dụng toàn bộ tiền tích lũy để thanh toán cho căn nhà. Khoản dự phòng này có thể dùng để trả nợ trong thời gian thu nhập giảm hoặc phát sinh những khoản chi lớn ngoài dự kiến.

Một lãnh đạo tín dụng tại ngân hàng tư nhân ở phía Nam cũng cho rằng người mua nhà nên chuẩn bị nguồn tiền cao hơn giá trị căn nhà. Chẳng hạn, nếu căn nhà có giá 5 tỷ đồng, người mua nên có thêm một khoản dự phòng cho các chi phí phát sinh và trường hợp thu nhập bị gián đoạn.

Theo vị này, đòn bẩy tài chính không phải vấn đề nếu được sử dụng trong giới hạn chịu đựng của người vay. Rủi ro xuất hiện khi người mua vay quá sát khả năng trả nợ và chỉ có thể duy trì khoản vay trong điều kiện lãi suất thấp.

Trong bối cảnh hiện nay, việc sở hữu 2-4 tỷ đồng không đồng nghĩa người mua có thể dễ dàng mua bất kỳ căn nhà nào. Tuy nhiên, khoản vốn này tạo ra lợi thế nhất định để lựa chọn tài sản vừa túi tiền, giảm tỷ lệ vay và chủ động hơn trước biến động lãi suất.

Thay vì chạy theo những căn nhà vượt quá khả năng tài chính, người mua có thể bắt đầu với tài sản nhỏ hơn, phù hợp với dòng tiền hiện tại. Khi thu nhập và tích lũy tăng lên, việc nâng cấp chỗ ở sẽ ít tạo áp lực hơn so với việc vay quá lớn ngay từ đầu.