Bất động sản đứng hình vì 3 hòn đá tảng đè nặng thanh khoản

Công ty sốt ruột, khách hàng thảnh thơi

Tại hội thảo bất động sản vừa được tổ chức tại TPHCM, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, đưa ra một thống kê đáng chú ý: Thời gian để một khách hàng quyết định xuống tiền mua nhà hiện đã kéo dài từ 1-2 tuần, lên thành 1-2 tháng, thậm chí lâu hơn.

Theo ông Bình, hiện có ba “tảng đá” đang đè nặng lên thanh khoản.

Thứ nhất, do đòn bẩy tài chính gãy nhịp. Theo dữ liệu từ Đông Tây Land, tỷ lệ người mua dùng vốn vay đã giảm từ 90% xuống còn khoảng 60%. Khách hàng sợ lãi suất biến động nên “co cụm” lại.

Thứ hai, tâm lý thong thả của khách hàng. Nếu trước đây, việc “chậm chân xuống tiền là mất”, thì nay người mua tin rằng giá sẽ không tăng đột biến, thậm chí chờ đợi thêm để có nhiều lựa chọn tốt hơn.

Thứ ba, chi phí bán hàng tăng khủng. Nếu cách đây 15 năm, hoa hồng 1,5% là đủ sống. Nay mức phí này tăng gấp 3-4 lần, doanh nghiệp phải đổ tiền vào marketing, sự kiện, khuyến mãi nhưng vẫn chật vật tìm khách.

“Thị trường không thiếu người có tiền, nhưng họ đang cực kỳ thận trọng”, ông Bình nhận định.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, ví “cơn bão” lãi suất hiện nay như một “hàm thử nghiệm” đo độ nóng lạnh của thị trường.

Bởi lẽ, người mua nhà thường chỉ có 30% vốn, còn lại vay ngân hàng 10-20 năm. Hết thời gian ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi vọt từ 6-7% lên 13-14%, khả năng chi trả của các hộ gia đình sẽ bị đánh gục ngay lập tức. Điều này khiến ngay cả phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng trở nên xa vời.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang phải “gồng mình” trước sự bấp bênh của dòng vốn. Đặc thù của ngành bất động sản là thời gian phát triển dự án rất dài, từ khâu chuẩn bị pháp lý đến khi xây dựng hoàn thiện mất tầm 3 đến 5 năm, thậm chí lâu hơn.

Theo bà Hương, dòng vốn tín dụng cần có sự ổn định để doanh nghiệp tính toán được bài toán chi phí đầu tư và giá thành bán ra. 

“Khi lãi suất và chi phí tài chính gia tăng, cộng với biến động giá nguyên vật liệu, mọi tính toán ban đầu đều có nguy cơ phá sản, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và sự sống còn của doanh nghiệp”, bà chia sẻ.

Cần giải pháp giải vây cho thị trường

Để khơi thông dòng chảy cho thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Land đề xuất hai giải pháp trọng tâm.

Thứ nhất, cần ưu tiên lãi suất cho người trẻ. Theo ông, cần phân loại đối tượng vay vốn rõ ràng. Với những người mua căn nhà đầu tiên, sinh viên mới ra trường hoặc người mới lập nghiệp, Nhà nước cần có mức lãi suất ưu đãi cố định và ổn định để họ có thể an cư.

Thứ hai, cần mở cửa cho nguồn vốn ngoại hối. Hiện nay, nhóm khách hàng Việt kiều đang là điểm sáng vì họ mua bằng tiền mặt, không ngại lãi suất vay và có lợi thế về tỷ giá. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất là thủ tục giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam. 

“Cần có giải pháp pháp lý thông thoáng hơn để hỗ trợ Việt kiều đứng tên nhà đất khi họ không còn giữ các giấy tờ cũ, giúp thu hút dòng ngoại tệ lớn cho bất động sản”, ông Bình kiến nghị.

Tổng Giám đốc Eras Land Nguyễn Thị Thanh Hương cũng nhấn mạnh các doanh nghiệp hiện nay không chỉ ngồi chờ mà đang chủ động chuyển dịch chiến lược hướng tới dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực. 

“Chúng tôi hy vọng trong quý II/2026 sẽ có những điều chỉnh chính sách kịp thời từ phía các cơ quan quản lý. Mục tiêu là kiểm soát an toàn nhưng vẫn phải đảm bảo dòng vốn ổn định để phục vụ nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân một cách bền vững”, bà Hương kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), chỉ ra rằng từ đầu năm 2026 đến nay, những bất cập trong việc điều hành room tín dụng đã đẩy thị trường BĐS vào tình thế khó khăn hơn. “Việc giao chỉ tiêu theo từng quý thay vì cả năm đang khiến các ngân hàng thương mại lẫn doanh nghiệp rơi vào thế bị động”, ông nhận định.

Ông Châu cho rằng việc điều hành room và lãi suất phải linh hoạt hơn. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần giao room tín dụng theo năm để doanh nghiệp chủ động. Đồng thời, cần có giải pháp hạ nhiệt lãi suất để phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Chủ tịch HoREA cũng gửi nhiều kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở sắp tới.