Thu nhập 40 triệu đồng/tháng, có nên vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng mua nhà?

Sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, thống kê của cơ quan quản lý cho thấy đã có khoảng 46 ngân hàng thương mại giảm lãi suất đầu vào, khoảng 20 ngân hàng công bố giảm lãi suất cho vay.

Mặt bằng lãi suất huy động và cho vay mới cũng hạ nhiệt so với trước đó. Dù vậy, lãi suất thả nổi nhiều khoản vay mua nhà vẫn neo ở mức cao từ 12-14%/năm, tạo áp lực tài chính đối với những người đang hoặc sẽ có ý định vay mua nhà, nhất là gia đình trẻ.

Chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Trung Minh, cho rằng khi mua nhà và quyết định vay thêm vốn ngân hàng, người vay phải chuẩn bị tâm thế, nền tảng tài chính và rất nhiều yếu tố khác. Việc giảm lãi suất giống như một ly nước giải khát, giúp người trẻ cảm thấy dễ chịu hơn. Tuy nhiên, đây chưa phải là chiếc phao cứu sinh để thấy lãi suất giảm rồi lập tức quyết định vay mua nhà.

“Các bạn trẻ nên xem đây là một tín hiệu tích cực, một dấu hiệu để bắt đầu chuẩn bị và cân nhắc xem mình đã sẵn sàng thực hiện kế hoạch mua nhà hay chưa”, TS Huỳnh Trung Minh nói.

Nếu đây mới chỉ là tín hiệu đầu tiên, với mặt bằng lãi suất hiện nay, người trẻ đã nên vay mua nhà hay chưa?

Điều quan trọng nhất là mức lãi suất đang giảm được bao nhiêu so với giai đoạn trước đó. Thông thường, ngân hàng xác định lãi suất cho vay dựa trên lãi suất cơ sở cộng với một biên độ nhất định, còn gọi là biên độ sinh lời.

Trong giai đoạn đầu, một số ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất thấp để khách hàng làm quen với ngân hàng. Có thể xem đây là mức lãi suất chào hỏi. Sau một thời gian, khoản vay sẽ chuyển sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi, biến động theo cung cầu thị trường.

Khi lãi suất huy động tăng, giá vốn và lãi suất cơ sở của ngân hàng cũng tăng. Cộng thêm biên độ sinh lời mà ngân hàng mong muốn, lãi suất cho vay cũng phải tăng theo.

Hiện tại, mặt bằng lãi suất huy động dù có giảm, nhưng vẫn trên 8%/năm, cá biệt một số ngân hàng còn cao hơn. Cộng thêm các chi phí quản lý vốn, nhân sự và nhiều loại chi phí khác, biên độ sinh lời ngân hàng cần khoảng 3-4%, lãi suất cho vay có thể trên 11-13, hoặc 14-15%.

Một gia đình trẻ có thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng và đang có 1,5 tỷ đồng tiền tích lũy, gia đình này có nên vay thêm khoảng 1,5-2 tỷ đồng để mua nhà hay không?

– Thu nhập 40 triệu đồng/tháng là mức khá tốt đối với một gia đình trẻ hiện tại. Cộng thêm khoản tích lũy 1,5 tỷ đồng phản ánh gia đình này có nền tảng tài chính khá vững và mức thu nhập tương đối ổn định. Do đó, vay thêm để mua căn nhà đầu tiên là hợp lý và nên dành ra một khoản dự phòng tối thiểu tương đương 6 tháng chi phí sinh hoạt gọi là vùng đệm tài chính. Đây là khoản tiền để gia đình có thể duy trì cuộc sống và ứng phó khi có những biến động xảy ra.

Vậy có nên vay thêm thật nhiều để mua căn nhà lớn hơn khi ngân hàng có thể cho vay 70%, thậm chí 80% giá trị căn nhà?

– Vay nhiều để mua căn nhà 4-5 tỷ đồng cũng không khó, vấn đề nằm ở khả năng trả nợ hằng tháng. Hiện tại, khả năng trả nợ có thể vẫn được bảo đảm. Tuy nhiên, nếu lãi suất biến động như thời gian vừa rồi, hoặc công việc có điều chỉnh, hoặc xảy ra những bất trắc liên quan đến sức khỏe, thì người trẻ sẽ không còn khoảng đệm tài chính.

Cách làm phù hợp là dành ra khoản dự phòng tối thiểu 6 tháng chi phí sinh hoạt. Chẳng hạn, trong trường hợp gia đình này, có thể cần khoảng 250 triệu đồng cho quỹ dự phòng.

Bên cạnh đó, số tiền trả nợ hằng tháng chỉ nên chiếm khoảng 40-50% thu nhập. Với thu nhập 40 triệu đồng, gia đình chỉ nên trả tối đa khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng.

Hiện nay, các ngân hàng có nhiều gói vay ưu đãi cố định lãi suất trong 2-3 năm, thậm chí 5 năm đầu. Đổi lại, mức lãi suất cố định dài hơn thường cao hơn so với các gói chỉ cố định trong 12-24 tháng. Người trẻ nên lựa chọn phương án nào ở hiện tại?

– Theo tôi, nên chọn gói lãi suất cố định càng dài càng tốt, nếu có thể. Đơn cử với gói cố định lãi suất trong 5 năm đầu, suốt thời gian này người vay có thể yên tâm về khoản phải trả và tính toán được kế hoạch tài chính. Tất nhiên, mức lãi suất này có thể cao hơn so với gói chỉ ưu đãi 1-2 năm.

Giả sử vay 2 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, mỗi năm tiền lãi khoảng 180 triệu đồng, tương đương 15 triệu đồng/tháng theo dư nợ ban đầu, chưa tính phần nợ gốc. Khi đã xác định được khoản tiền phải trả, người trẻ có thể chủ động tính toán kế hoạch tài chính. Trong khi đó, theo thời gian, thu nhập có thể tăng lên, tiền lương được điều chỉnh, còn khoản tiền trả nợ cố định sẽ trở nên nhẹ gánh hơn.

Nếu có một khoản tiền bất ngờ, người vay có nên trả nợ trước hạn cho ngân hàng hay giữ lại để bổ sung vào quỹ dự phòng?

– Khi có một khoản tiền dư ra, chẳng hạn tiền thưởng Tết hoặc một khoản thu nhập phát sinh, nên dành 50% để trả nợ trước hạn. Phần còn lại nên đưa vào quỹ dự phòng, chăm sóc sức khỏe và tích lũy tri thức…

Với người trẻ vay mua nhà, khi đã có một khoản tích lũy và thu nhập ổn định, còn cần hiểu biết về kỷ luật tài chính, biết cách chuẩn bị kế hoạch tài chính cho một chặng đường dài hạn. Khi đó, mới nên nghĩ đến chuyện bắt đầu mua nhà.

Và ở căn nhà đầu tiên, nên chọn một căn phù hợp và dễ thở nhất với khả năng của mình.

Về thời gian vay, nếu ngân hàng cho lựa chọn 15-20 năm hoặc 30 năm thì tôi sẽ chọn 30 năm. Chọn thời gian vay dài nhất bởi có một yếu tố mà ít người biết là các ngân hàng thường tính phí phạt trả nợ trước hạn trong khoảng 5 năm đầu, hoặc có ngân hàng quy định sau khi hết năm thứ 3 thì khách hàng không còn bị phạt trả nợ trước hạn.

Mua căn nhà đầu tiên là một trong những quyết định lớn. Người vay nên có tư duy tích cực và kiên định với mục tiêu của mình. Lãi suất tăng hay giảm chắc chắn có tác động đến thu nhập và cuộc sống, đặc biệt đối với những người trẻ phải vay tiền. Nhưng nếu đã lập kế hoạch dài hạn, có vùng đệm và những khoản dự phòng thì những biến động đó có thể không bị áp lực quá lớn. 

Xin cám ơn ông!