Thị trường chung cư có bước điều chỉnh đầu tiên sau thời gian tăng “nóng”

Giá căn hộ hạ nhiệt sau giai đoạn tăng “nóng”

Sau nhiều năm liên tiếp tăng giá mạnh, thị trường chung cư đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh đầu tiên. Giá bán tại một số thị trường lớn bắt đầu chững lại, trong khi mức độ quan tâm của người mua suy giảm.

Theo dữ liệu của Savills, chỉ số biến động giá bất động sản Hà Nội từ năm 2022 đến quý I/2026 đã tăng gần 100%. Đáng chú ý, dù thanh khoản có xu hướng giảm, giá bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao.

Lý giải hiện tượng này, đại diện Savills cho biết chi phí vốn, chi phí phát triển dự án gia tăng cùng với yêu cầu ngày càng cao từ phía khách hàng khiến giá thành sản phẩm khó giảm. Vì vậy, ngay cả khi giao dịch chững lại, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, dữ liệu tháng 5 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét.

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với căn hộ bán vào tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy tín hiệu phục hồi cục bộ, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Tại TPHCM (địa giới cũ), lượng quan tâm tiếp tục giảm 3% theo tháng và giảm 11% so với cùng kỳ.

Diễn biến về giá cũng bắt đầu có sự điều chỉnh. Trong quý II, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội giảm 2% so với quý trước. Tại TPHCM, giá gần như đi ngang. Một số địa phương như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng ghi nhận giá rao bán giảm khoảng 3%. Bước điều chỉnh này được nhận định là cần thiết sau thời gian dài giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng quá nhanh.

Ở chiều ngược lại, nhiều địa phương vẫn duy trì đà tăng giá. Hải Phòng ghi nhận giá rao bán tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định tăng 13%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng tới 20%, Long An tăng 6% và Đồng Nai tăng 5% so với quý trước.

Không chỉ giá bán, mức độ quan tâm tại các thị trường ngoài Hà Nội và TPHCM cũng cải thiện đáng kể. Đà Nẵng, Quảng Ninh và Hưng Yên đều ghi nhận lượng tìm kiếm căn hộ tăng 9-13% so với tháng 4, cho thấy dòng tiền và nhu cầu đang dần mở rộng sang các địa phương có mặt bằng giá còn hấp dẫn hơn.

Nhu cầu thuê gia tăng

Trong khi thị trường mua bán có dấu hiệu chững lại, phân khúc căn hộ cho thuê lại ghi nhận diễn biến tích cực hơn.

Theo Batdongsan.com.vn, nhu cầu thuê chung cư vào tháng 5 tại Hà Nội tăng 6% và tại TPHCM tăng tới 24% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy khi mặt bằng giá liên tục leo thang, không ít người lựa chọn thuê thay vì mua để giảm áp lực tài chính.

Ở góc độ đầu tư, sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ vẫn chưa suy giảm. Đại diện Savills cho biết, từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ tăng giá vốn tại Hà Nội đạt mức 23-25% mỗi năm – mức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Trong khi đó, lợi suất cho thuê chỉ dao động khoảng 2-3%.

Theo bà, chênh lệch giữa tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê cho thấy nhà đầu tư hiện không đặt nặng dòng tiền từ việc khai thác cho thuê mà ưu tiên giá trị gia tăng của tài sản trong dài hạn. Kỳ vọng này được củng cố bởi quá trình mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng và tái cấu trúc Hà Nội.

Đối với TPHCM, tốc độ tăng giá vốn thấp hơn, dao động khoảng 10-15% kể từ năm 2024, nhưng lợi suất cho thuê đạt 3,5-5%, cao hơn Hà Nội. Theo chuyên gia, đây là mức tăng trưởng lành mạnh, phản ánh nền tảng thị trường ổn định và kỳ vọng từ phía nhà đầu tư.