Nhiều căn hộ dưới 3 tỷ đồng được rao bán, người mua “nghe ngóng”

Trước Tết, với ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, anh Nguyễn Sơn (32 tuổi, nhân viên văn phòng) từng dành nhiều tháng tìm mua căn hộ tại Hà Nội. Tuy nhiên, ở những khu vực thuận tiện cho việc đi lại, mức giá này gần như không có lựa chọn. Môi giới phải dẫn anh ra khu vực vành đai 3.5 xem dự án, nhưng anh chưa chốt.

Ra Tết, giá nhà giảm nhanh. Những căn từng được chào trên 4 tỷ đồng lùi xuống dưới mốc này, thậm chí có thể mặc cả được. Anh Sơn quyết định chờ thêm.

Gần đây, khi khảo sát các nền tảng rao bán bất động sản, anh bất ngờ thấy một số căn hộ tại khu 19T, phường Kiến Hưng được rao bán ở mức hơn 2 tỷ đồng. Ở mức giá này, anh phải dùng ít đòn bẩy tài chính hơn.

Căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng xuất hiện trở lại

Khảo sát trên một số nền tảng rao bán bất động sản cho thấy căn hộ chung cư dự án có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng bắt đầu xuất hiện trở lại tại Hà Nội sau thời gian dài khan hiếm. Tuy nhiên, nguồn hàng vẫn khá ít và phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, dự án.

Đáng chú ý, khu vực quận Hoàng Mai (cũ) vẫn có những căn diện tích tương đối lớn trong tầm giá này nhờ một số dự án được xây dựng từ nhiều năm trước có mặt bằng giá thấp. Tại HH Linh Đàm, căn hộ 67m2, 2 phòng ngủ được rao khoảng 2,35 tỷ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m2. Một căn rộng 70m2 có giá khoảng 2,5 tỷ đồng.

Cũng tại khu vực Hoàng Mai nhưng ở Kim Văn – Kim Lũ, mức giá đã khác đáng kể. Một căn 45m2, 2 phòng ngủ được chào khoảng 2,9 tỷ đồng, tương đương 64 triệu đồng/m2.

Ở phía đông Hà Nội, mức giá dưới 3 tỷ đồng chủ yếu xuất hiện ở những căn diện tích nhỏ. Tại Ruby 3 Phúc Lợi, một căn 45m2, 2 phòng ngủ được rao 2,79 tỷ đồng với thông tin “cắt lỗ”. Tại khu đô thị Việt Hưng, căn một phòng ngủ rộng khoảng 38m2 ở tòa CT21 được chào 2,48-2,55 tỷ đồng, tương đương 65-67 triệu đồng/m2. Khu vực Gia Lâm cũ cũng xuất hiện căn một phòng ngủ khoảng 43m2 được rao 2,95 tỷ đồng.

Ở phía tây, tại Vinhomes Smart City, nguồn hàng dưới 3 tỷ đồng chủ yếu giới hạn ở căn studio hoặc một phòng ngủ. Một số căn một phòng ngủ cộng, diện tích khoảng 43m2, được chào 2,9-3 tỷ đồng, tương đương 67-70 triệu đồng/m2. Với căn hai phòng ngủ có diện tích lớn hơn, tổng giá trị thường vượt ngưỡng 3 tỷ đồng.

Đáng chú ý hơn là Hà Đông và khu vực tây nam, nơi một số căn hơn 2 tỷ đồng xuất hiện sau khi người bán điều chỉnh giá khá mạnh. Tại khu 19T Kiến Hưng, căn hộ khoảng 70m2 từng được chào 4,4 tỷ đồng hiện xuất hiện mức rao khoảng 2,8 tỷ đồng. Ở khu đô thị Dương Nội, một căn 55m2 được rao bán khoảng 2,7 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 1,2 tỷ đồng so với mức rao trước đó.

Hoài Đức cũng là một trong những khu vực người mua có thể tìm căn hai phòng ngủ dưới 3 tỷ đồng. Tại THT New City, một số căn diện tích khoảng 60-70m2 được chào quanh 2,5-2,8 tỷ đồng.

Vì sao căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng quay trở lại thị trường?

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), giá chung cư thời gian qua đã bị đẩy lên mức không phù hợp với quy luật thị trường. Khi giá tăng liên tục nhưng không gắn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả, thanh khoản tất yếu suy giảm.

Ông nhấn mạnh đây là sai lầm mang tính hệ thống. Việc thổi giá khiến thị trường mất cân bằng, đến một thời điểm buộc phải điều chỉnh. Khi đó, việc nhiều nhà đầu tư phải bán ra thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chấp nhận lỗ, là diễn biến tất yếu.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 từng chiếm 35% nguồn cung năm 2019, rồi vắng bóng hoàn toàn vào năm 2023.

Từ quý III/2024, thị trường không còn ghi nhận dự án nào mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu 2025, 60% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Khảo sát của VARS cho thấy nhiều chủ sở hữu phải cắt lỗ 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm để thu hồi vốn.

Áp lực chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao đã hết thời gian ân hạn nợ gốc, buộc phải hạ giá để giải quyết gánh nặng dòng tiền. Thanh khoản suy giảm là yếu tố cộng hưởng.

Còn theo CBRE, quý II năm nay Hà Nội ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán, mức cao nhất kể từ năm 2020, nhưng chỉ bán được hơn 5.800 căn, tương ứng 68% – thấp hơn đáng kể giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ này thường vượt 90%. Trên thị trường thứ cấp, giá bán bình quân còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước và là lần đầu giảm kể từ cuối năm 2022.

Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá sơ cấp gần như không nhượng bộ. CBRE cho biết Hà Nội không còn chung cư mới nào dưới 60 triệu đồng/m2; hai nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định giá căn hộ khó giảm sâu khi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng vẫn trong xu hướng tăng.

Đó là lý do những căn hộ hơn 2 tỷ đồng chỉ xuất hiện trên thị trường chuyển nhượng, chứ không đến từ chủ đầu tư.

Về triển vọng, One Mount Group dự báo giá căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội vẫn tăng khoảng 10-13% trong năm nay, riêng khu vực Văn Giang tăng nhẹ 3-5%. Đà tăng có thể chậm lại từ năm 2027 khi nhiều đại dự án gia nhập thị trường.

Với anh Sơn, việc bắt đầu xuất hiện những căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng giúp anh nhìn thấy nhiều cơ hội hơn. Bài toán chuyển từ “có đủ tiền mua nhà hay không” sang việc cân nhắc một căn hộ hơn 2 tỷ đồng, vay ít hơn và chấp nhận đi làm xa hơn một chút.