Lệch pha cung cầu: Bộ Xây dựng chuyển hướng ưu tiên nhà cho thuê

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra ngày 2/6, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều chuyển biến tích cực nhờ việc hoàn thiện thể chế và tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Nguồn cung cũng có dấu hiệu cải thiện khi nhiều dự án được chấp thuận đầu tư và khởi công tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa, Đồng Nai… Đặc biệt, chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang đạt nhiều kết quả tích cực với 781 dự án và hơn 720.000 căn hộ, tương đương khoảng 72% mục tiêu đề ra.

Bên cạnh đó, hơn 3.000 dự án bất động sản với tổng nguồn lực hàng triệu tỷ đồng đã được tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện tiếp tục triển khai, góp phần khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế.

Lệch pha cung – cầu và giá nhà vượt xa thu nhập

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng thẳng thắn chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Thị trường đang dư thừa nguồn cung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Cơ cấu sản phẩm cũng chưa hợp lý khi nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung vào nhà ở để bán, còn nhà ở cho thuê dài hạn chưa phát triển tương xứng.

Ông Sinh cho biết giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, vượt xa thu nhập trung bình, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Bên cạnh đó, các cơ chế, chính sách hiện hành chưa đủ hấp dẫn để thu hút mạnh mẽ khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc cho thuê. Hệ thống dữ liệu thị trường cũng chưa được kết nối đồng bộ giữa Trung ương và địa phương, ảnh hưởng đến tính minh bạch.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường vẫn tồn tại tình trạng phát triển thiếu bền vững, lệch pha cung – cầu, đầu cơ và giá ảo. Theo ông, bất động sản cần chuyển từ mô hình phát triển dựa vào đầu cơ sang đáp ứng nhu cầu thực, từ dự án đơn lẻ sang hệ sinh thái đô thị đồng bộ.

Chuyển tư duy phát triển, ưu tiên nhà ở cho thuê

Trước những bất cập kéo dài, Bộ Xây dựng cho biết định hướng lớn trong thời gian tới là chuyển đổi mạnh mẽ tư duy phát triển nhà ở. Theo đó, thị trường sẽ phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, phát triển nhà ở phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, giao thông công cộng, khu công nghiệp và thị trường lao động. Đặc biệt, mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ được ưu tiên triển khai tại các khu vực động lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giảm áp lực hạ tầng.

Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ tiếp tục huy động đa dạng nguồn lực cho thị trường, không chỉ từ ngân sách Nhà nước mà còn từ khu vực tư nhân, các quỹ đầu tư và tổ chức tín dụng dài hạn. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, quy hoạch và các công cụ tài chính nhằm bảo đảm thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

Đáng chú ý, phát triển nhà ở cho thuê đang được đặt ra như một nhiệm vụ trọng tâm. Các địa phương được yêu cầu rà soát nhu cầu thực tế, bố trí quỹ đất phù hợp, rút gọn thủ tục đầu tư và sử dụng nguồn vốn đầu tư công để triển khai các dự án nhà ở cho thuê. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo một số địa phương có nhu cầu lớn phải khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn đầu tư công ngay trong tháng 6 nhằm tạo hiệu ứng lan tỏa.

Song song với đó, việc phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được đẩy mạnh với mục tiêu hoàn thành 158.000 căn trong năm 2026. Các địa phương được yêu cầu lựa chọn chủ đầu tư đủ năng lực, áp dụng cơ chế “luồng xanh” để rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, việc tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng giữa các phân khúc sẽ giúp đáp ứng nhu cầu thực của người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong dài hạn.