Khi hợp đồng 40 năm kết thúc, Trung Quốc xử lý ra sao với đất thương mại?

Quảng Châu và Thượng Hải vừa công bố một số giải pháp mang tính đột phá giúp ổn định thị trường bất động sản thương mại và củng cố niềm tin của nhà đầu tư, trong bối cảnh Trung Quốc đang nỗ lực vực dậy ngành bất động sản.

Các quy định mới về việc cho thuê đất phục vụ mục đích thương mại và công nghiệp cũng sẽ tạo điều kiện cho việc phát hành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) niêm yết trên sàn. Đây là công cụ tài chính mà các nhà phát triển bất động sản có thể dùng để bổ sung nguồn vốn.

Ông Nghiêm Dược Tiến (Yan Yuejin), Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Trung Quốc, nhận định: “Các chính sách này đã xử lý hiệu quả những lỗ hổng pháp lý liên quan đến việc gia hạn quyền sử dụng đất phi nhà ở đã hết hạn. Chúng đánh dấu một cột mốc quan trọng giúp chính quyền và các bên tham gia thị trường khơi thông tài sản bất động sản hiện có, thúc đẩy cải tạo đô thị và ổn định kỳ vọng của thị trường”.

Chính quyền Quảng Châu và Thượng Hải đề xuất rằng chủ sở hữu bất động sản phi nhà ở muốn gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất không thấp hơn 70% giá thị trường hợp lý.

Ở Trung Quốc, nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản trả phí để có được quyền sử dụng đất theo hợp đồng thuê với chính quyền.

Đầu những năm 1990, khi Bắc Kinh bắt đầu nới lỏng quản lý thị trường bất động sản, thời hạn thuê đất được quy định như sau: 40 năm đối với đất dành cho bất động sản thương mại như trung tâm mua sắm, 50 năm đối với đất nhà máy và tòa nhà văn phòng, và 70 năm đối với các dự án nhà ở.

Một số hợp đồng thuê đất thương mại sẽ hết hạn trong vài năm tới, làm dấy lên lo ngại về giá trị tài sản cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng.

Quảng Châu ban hành chính sách chi tiết về gia hạn quyền sử dụng đất vào tháng 4, Thượng Hải làm theo vào cuối tháng 7. Kể từ đó, Hạ Môn và Hàng Châu cũng đã công bố các khung quy định tương tự cho việc gia hạn hợp đồng sắp tới.

CBRE ước tính đến năm 2030, sẽ có 30 triệu m2 diện tích văn phòng và bán lẻ tại 18 thành phố lớn của Trung Quốc chỉ còn thời hạn sử dụng đất dưới 20 năm.

Trong một báo cáo công bố vào tháng 8, Công ty Luật Grandall có trụ sở tại Bắc Kinh cho rằng cần có hướng dẫn thực hiện chi tiết để việc gia hạn diễn ra suôn sẻ, với mức phí sử dụng đất được định giá hợp lý.

Ông Vương Phong (Wang Feng), Chủ tịch tập đoàn dịch vụ tài chính Ye Lang Capital có trụ sở tại Thượng Hải, cho rằng sẽ “cần thêm thời gian để chính quyền trung ương và địa phương xây dựng các quy định rõ ràng nhằm tạo thuận lợi cho giao dịch và duy trì trật tự thị trường”.

Ông nói thêm: “Thị trường bất động sản có tầm quan trọng sống còn đối với nền kinh tế quốc gia, và các nhà hoạch định chính sách cấp cao sẽ thận trọng với vấn đề gia hạn quyền sử dụng đất. Các chính sách ở Thượng Hải và Quảng Châu được xem là thí điểm và có thể điều chỉnh trong tương lai”.

Theo các nhà môi giới, giá tòa nhà văn phòng ở Thượng Hải đã giảm mạnh 30-40% so với đỉnh, do cuộc khủng hoảng bất động sản toàn quốc bắt đầu từ năm 2021. Điều này khiến các nhà đầu tư trong nước tìm kiếm cơ hội mua giá hời.

Ông Nghiêm Dược Tiến cho biết các chính sách gia hạn đã thực sự xoa dịu lo ngại của nhà đầu tư đối với các quỹ REIT dựa trên bất động sản thương mại, vì việc được gia hạn hợp đồng thuê đất đồng nghĩa với việc các tài sản này có thể tạo ra lợi nhuận ổn định và bền vững.

REIT cho phép chủ sở hữu huy động tiền mặt từ những tài sản có giá trị nhưng kém thanh khoản mà không mất quyền kiểm soát. Các công cụ đầu tư này cũng giúp nhà đầu tư nhận cổ tức định kỳ từ thu nhập do bất động sản cơ sở tạo ra.

Bốn quỹ REIT niêm yết đầu tiên tại Trung Quốc đại lục dựa trên bất động sản thương mại đã chính thức giao dịch tại Thượng Hải vào ngày 18/6.