Giá đất dọc Metro số 1 tăng vọt, cần chính sách nhà ở vừa túi tiền gắn TOD

Trường Đại học Việt Đức (TPHCM) vừa tổ chức Hội thảo quốc tế về Phát triển Đô thị Bền vững (ICSUD 2026) với chủ đề “Nhà ở cho mọi người: Khả năng chi trả, tính bao trùm và bền vững”.

Tại hội thảo, nhóm tác giả Huỳnh Thị Hương Lan và Nguyễn Võ Vân Lịch thuộc Trường Đại học Việt Đức đã trình bày kết quả nghiên cứu về nhà ở dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên.

Báo cáo tập trung phân tích thực trạng mất cân đối giữa tốc độ tăng giá bất động sản với nguồn cung “nhà ở vừa túi tiền” quanh 14 nhà ga, đồng thời đề xuất khung chính sách cho các dự án metro tiếp theo.

Theo số liệu khảo sát của nhóm tác giả, sau khi tuyến Metro số 1 thành hình, giá đất dọc hành lang đã ghi nhận mức tăng từ 150% đến 300%. Biến động giá này tạo ra sự lệch pha lớn về nguồn cung nhà ở.

Trong khoảng 60 dự án nhà ở dọc tuyến, chỉ có 12 dự án thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân, phần lớn tập trung ở các khu vực ngoại vi.

Đáng chú ý, trong bán kính đi bộ 800m quanh các nhà ga, chỉ có 2 trong số 36 dự án đáp ứng tiêu chí nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Thực trạng này dẫn đến nguy cơ dịch chuyển dân cư, khi nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao là người thu nhập trung bình và thấp sẽ khó tiếp cận nhà ở gần ga.

Không gian dọc tuyến Metro số 1 được nhóm nghiên cứu chia thành 3 phân đoạn với đặc trưng phát triển riêng biệt. Đoạn lõi trung tâm từ ga Bến Thành đến Ba Son có mật độ xây dựng lớn, tập trung các công trình văn phòng và căn hộ cao cấp phục vụ nhóm cư dân có thu nhập cao.

Đoạn chuyển tiếp từ ga Văn Thánh đến ga An Phú chứng kiến sự đan xen giữa các khu phức hợp mới và khu dân cư hiện hữu, nơi người dân địa phương chịu áp lực tái định cư lớn do hạn chế về quỹ đất và mật độ quy hoạch.

Đoạn ngoại vi từ ga Rạch Chiếc đến ga Bến xe Suối Tiên có cơ cấu dân số đa dạng hơn, gồm công nhân và sinh viên, song hạ tầng tiếp cận đi bộ còn hạn chế và tồn tại xung đột giao thông quanh các đầu mối kết nối.

Từ kinh nghiệm tại các nước như Mỹ, Canada và Singapore, nhóm tác giả đề xuất TPHCM cần áp dụng khung chính sách can thiệp nhiều tầng bậc.

Cụ thể, thành phố có thể yêu cầu các nhà đầu tư dự án thương mại tại khu vực chuyển tiếp trích từ 10% đến 20% diện tích sàn để làm nhà ở vừa túi tiền người dân, nhằm đổi lấy ưu đãi về hệ số sử dụng đất. Bên cạnh đó, nguồn thu từ việc cho thuê thương mại tại các ga trung tâm cần được đưa vào quỹ phát triển TOD để tái thiết hạ tầng và hỗ trợ quỹ nhà ở.

Liên quan đến mô hình TOD, TS Nguyễn Ngọc Hiếu (điều phối ngành Phát triển đô thị bền vững của Đại học Việt Đức) cho rằng việc phát triển theo mô hình này gắn với khả năng chi trả và tính bền vững là giải pháp then chốt để tái cấu trúc không gian đô thị, giải quyết các thách thức lớn như ngập úng, sụt lún và kẹt xe, từ đó nâng chất lượng sống, giảm thiểu gánh nặng chi phí lâu dài cho tương lai.