Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đạt 77%: Cách nào khơi thông nguồn cung?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, đến hết tháng 7 đã đạt 77% chỉ tiêu, với 773.457 căn đang được triển khai.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung thực tế, đặc biệt nhà ở cho thuê, vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. Quỹ đất, hạ tầng, thủ tục và nguồn vốn tiếp tục là những điểm nghẽn cần được tháo gỡ để tăng tốc triển khai.

Để hoàn thành mục tiêu trong chặng đường còn lại, các chuyên gia cho rằng không chỉ cần đẩy nhanh các dự án đang triển khai mà còn phải mở rộng nguồn lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Khai thác quỹ đất nhỏ

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn còn dư địa nhưng cần cơ chế để tập hợp và khai thác hiệu quả hơn.

Ông đề xuất nghiên cứu cơ chế “gom đất, đổi đất”, qua đó tập hợp những khu đất nhỏ, phân tán thành quỹ đất đủ lớn để thuận lợi cho quy hoạch, đầu tư hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần tạo điều kiện để cá nhân, hộ gia đình có quỹ đất tham gia xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho thuê.

Với những trường hợp đáp ứng điều kiện, có thể xem xét cơ chế phù hợp về quy hoạch, hệ số sử dụng đất để khuyến khích nguồn lực này tham gia. Nếu có cơ chế đủ hấp dẫn, nguồn lực từ khu vực tư nhân sẽ được khơi thông, thay vì chỉ trông chờ vào quỹ đất và nguồn vốn của Nhà nước.

“Nếu tập trung nguồn lực để xây dựng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội thì hoàn toàn có thể làm được”, ông Thuận nhận định.

Một hướng khác là đưa các khu nhà trọ, nhà ở nhiều phòng do cá nhân đầu tư vào bài toán phát triển nhà ở cho thuê. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đề nghị dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung trường hợp cá nhân đầu tư nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng để cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Thực tế, riêng TPHCM (cũ) có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng cho thuê dài hạn, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,4 triệu người. Bình Dương (cũ) có khoảng 1,2 triệu người nhập cư, phần lớn thuê phòng tại các khu nhà trọ.

“Không nên bỏ sót nguồn lực từ cá nhân và cộng đồng dân cư trong phát triển các khu nhà trọ, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn”, ông Châu nói.

Theo hướng này, thay vì chỉ tập trung xây dựng các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, chính sách có thể mở rộng sang những mô hình nhà ở cho thuê phù hợp với từng khu vực, đặc biệt tại nơi tập trung đông công nhân, người lao động và người nhập cư.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp cần rà soát danh mục đầu tư, điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm và đưa giá nhà về sát khả năng chi trả của người dân.

Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận lớn, doanh nghiệp cần ưu tiên nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và các sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. “Đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp tự giải cứu dòng tiền mà còn giúp thị trường tái lập cân bằng”, ông Đính nhận định.

Đây cũng là cách để tăng nguồn cung ở phân khúc mà người dân có nhu cầu thực, đồng thời giúp doanh nghiệp mở rộng khả năng tiêu thụ sản phẩm thay vì phụ thuộc vào nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.

Về nguồn vốn, theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), tín dụng cần được phân bổ theo từng dự án và từng nhóm người vay, ưu tiên những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.

VARS-IRE gợi ý đối với những người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp dựa trên khả năng trả nợ thực tế. Đồng thời, việc mở rộng các nguồn vốn dài hạn khác cho thị trường cũng cần đi kèm yêu cầu về minh bạch và kiểm soát rủi ro.