Đất nền nhiều nơi ở TPHCM hạ giá tiền tỷ vẫn khó bán

Sau nhiều tháng rao bán nhưng chưa có giao dịch, chủ một lô đất rộng 290m2, bề ngang 7,5m tại xã Tân Vĩnh Lộc, TPHCM đã giảm giá khoảng 3 tỷ đồng, xuống còn 8,2 tỷ đồng. Lô đất nằm trong hẻm xe hơi, gần quốc lộ 1A và khu công nghiệp, thuận tiện di chuyển về Tân Bình, Bình Tân (cũ). Xung quanh có trường học, UBND, ngân hàng, siêu thị, nhưng dù giá đã giảm đáng kể, chủ đất vẫn chưa tìm được người mua, trong khi trước đó kỳ vọng bán được ở mức giá cao hơn.

Đáng chú ý, mức giá 8,2 tỷ đồng hiện chưa phải mức cuối cùng. “Giá đã giảm nhiều lần nhưng người mua vẫn chưa xuống tiền. Nếu đến xem trực tiếp, giá vẫn còn thương lượng”, chị Nguyễn Bình, môi giới lô đất, nói. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá đất tại khu vực này đã giảm khoảng 32% so với tháng 6.

Tại xã Bà Điểm (TPHCM), một lô đất thổ cư 110m2 trên đường Xuân Thới Thượng 30 cũng được chủ giảm 650 triệu đồng, còn 3,5 tỷ đồng. Lô đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, gần chợ, trường học và cách đường lớn khoảng 500m.

Theo chị Thủy, môi giới lô đất, do cần tiền nên chủ nhà chấp nhận hạ giá và ưu tiên giao dịch nhanh, nhưng đến nay vẫn chưa chốt được người mua. “Mức giá hiện tại đã giảm 650 triệu đồng so với giá chào bán trước đó do chủ cần tiền giải quyết công việc”, chị Thủy nói.

Khảo sát của phóng viên Dân trí cho thấy giá đất nền tại nhiều khu vực TPHCM đang điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá. Tại xã Củ Chi, giá đất nền giảm hơn 23% so với cùng kỳ và hơn 41% so với tháng 10/2025. Trong khi đó, khu vực phường Tăng Nhơn Phú ghi nhận mức giảm gần 11% so với quý I. Giá đất tại các phường Thủ Đức và Bình Thạnh cũng giảm nhưng mức điều chỉnh nhẹ hơn.

Tại các khu vực xa trung tâm, mức giảm rõ hơn. Giá rao bán đất nền tại xã Bàu Bàng giảm khoảng 34% so với một năm trước và hơn 40% so với tháng 11/2025. Tại xã Thường Tân, giá đất nền cũng giảm khoảng 33,3% so với quý IV/2025.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá đất nền trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý trước. Giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Riêng tại TPHCM, mức giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý I, tập trung ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Đại diện nền tảng phân tích dữ liệu bất động sản Biggee cho biết từ khoảng tháng 6, đà tăng của đất nền dự án và đất mặt tiền tại TPHCM cùng các tỉnh, thành vùng ven bắt đầu chững lại, một số khu vực xuất hiện điều chỉnh. “Thị trường đang có sự điều chỉnh và phân hóa rõ hơn, nhưng chưa xuất hiện một đợt giảm giá đồng loạt trên diện rộng. Phần lớn khu vực vẫn duy trì mặt bằng giá cao hơn đầu năm, dù tốc độ tăng đã thấp hơn đáng kể”, đại diện này nhận định.

Trong 9 tháng đầu năm, đất mặt tiền là phân khúc có mức tăng trưởng thấp nhất. Phần lớn khu vực ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm, trong khi TPHCM và Hà Nội vẫn tăng nhưng không đáng kể. Đà Nẵng là trường hợp nổi bật khi giá đất mặt tiền tăng trung bình 12,3% so với đầu năm. Đồng Nai và Tây Ninh cũng được đánh giá đáng chú ý nhờ tốc độ đô thị hóa cao và mặt bằng giá thấp hơn các đô thị lớn.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay các sản phẩm đất nền, thấp tầng mang tính đầu cơ, dựa vào thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn dù đã giảm giá đáng kể.

Theo VARS IRE, dòng tiền hiện chủ yếu tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế. Điều này cho thấy việc giảm giá chưa đủ để giúp mọi sản phẩm đất nền cải thiện thanh khoản, khi người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng, khai thác và tính pháp lý của tài sản.